إذا تأخر المطوّر في تسليم البيت الجديد أو في إصدار سند الملكية، أرسل إنذاراً مكتوباً أولاً واحفظ الدليل، ثم طالِب بالشرط الجزائي وفق العقد

إذا تأخر المطوّر في التسليم، أنذره أولاً كتابة؛ فإن لم يسلّم خلال ثلاثة أشهر يمكنك فسخ الشراء. وإذا لم يكتب العقد شرطاً جزائياً، يعوّضك بإيجار بيوت مماثلة في الحي نفسه. وإذا تعذر سند الملكية بسبب المطوّر فالتعويض لازم أيضاً، وإذا تجاوز التأخر أجل إصدار السند بأكثر من سنة يمكن الفسخ. ولحق الفسخ أجل، فلا تُبقِ الأمر بلا موقف.

التكلفة

لا يكلف مالاً. اكتب إنذاراً مكتوباً، وأرسله بالبريد السريع واحتفظ بنسخة. وإذا أردت الفسخ أو التعويض فعلاً، فالغالب أن الدعوى لازمة.

الفائدة

يكتب تفسير المحكمة العليا: إذا تأخر المطوّر في التسليم، ولم يسلّم خلال 3 أشهر بعد إنذارك، يمكنك فسخ العقد، ما لم يتفق العقد على غير ذلك. ولحق الفسخ أجل. إذا حثّك المطوّر على إبداء موقفك، تقرر خلال 3 أشهر. وإذا لم يحثّك، فمن اليوم الذي علمت فيه بإمكان الفسخ تمارس الحق خلال سنة، وبعدها يسقط. وإذا لم يتفق العقد على شرط جزائي ولا على طريقة حساب التعويض، فالتأخر في التسليم يُحسب بإيجار بيوت مماثلة في الحي نفسه عن مدة التأخر. وإذا لم تحصل، لسبب من المطوّر، على سند الملكية عند الآجال التالية، يتحمل المطوّر مسؤولية الإخلال. الآجال ثلاثة: أجل إصدار السند المتفق عليه في العقد؛ وللبيت على الخارطة 90 يوماً من يوم التسليم؛ وللبت الجاهز 90 يوماً من يوم توقيع العقد. وإذا لم يتفق العقد على شرط جزائي، يُحسب على مجموع ثمن الشراء الذي دفعته، بالرجوع إلى معيار فائدة القرض المتأخر الذي يحدده بنك الشعب. وإذا مضت سنة أخرى بعد أجل إصدار السند وما زال التسجيل متعذراً لسبب من المطوّر، يمكنك فسخ العقد وطلب التعويض. وإذا كان الشرط الجزائي المتفق عليه مرتفعاً وطلب المطوّر تخفيضه، تعدّله المحكمة بمعيار الزيادة على الخسارة الفعلية بـ 30%.

ملاحظات

الإنذار مكتوب، ويُرسل بالبريد السريع إلى عنوان المطوّر المكتوب في العقد، وتُحفظ الإرسالية وسجل التوقيع. التفسير لا يقول إلا «بعد الإنذار»، ولا يحدد الشكل، والكتابة مع البريد السريع تجربة المؤلف. وإذا اتفق العقد على شرط جزائي للتأخر في التسليم، فالحساب أولاً بحسب العقد. وبعد الفسخ يمكن فسخ عقد القرض معه. ويرد المطوّر القرض إلى البنك، ويرد إليك ثمن البيت الذي دفعته مع الفائدة. وإذا لم يعترف المطوّر لزم رفع دعوى. الإجراءات العادية للدرجة الأولى تبدأ من 6 أشهر، ويمكن تمديدها، وأتعاب المحامي في العادة عليك.

المصادر · 2

1. 最高人民法院 (2020 修正). 关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（第十一、十二、十三、十四、十五、二十、二十一条）. court.gov.cn/fabu/xiangqing/282621.html
2. 全国人大 (2020). 民法典（第五百六十三条）. spp.gov.cn/spp/fl/202006/t20200602_463888.shtml