Si el promotor entrega tarde la vivienda nueva o tarda en obtener el título, mande primero un requerimiento escrito y deje la prueba; después pida la penalización según el contrato

Si el promotor entrega tarde, usted le requiere primero por escrito. Si en tres meses sigue sin entregar, puede resolver la compra. Si el contrato no escribe penalización, le indemniza según el alquiler de una vivienda del mismo tipo en la misma zona. Si por causa del promotor no obtiene el título de propiedad, también hay que indemnizar; si se pasa más de un año del plazo para obtener el título, además puede resolver la compra. El derecho a resolver tiene plazo: no lo deje correr sin decir nada.

Costo

No cuesta dinero. Se escribe un requerimiento, se manda por mensajería y se guarda copia. Si de verdad hay que resolver la compra o reclamar, lo más probable es que haya que pleitear.

Beneficio

La interpretación del Tribunal Supremo dice: si el promotor entrega fuera de plazo y, después de su requerimiento, en 3 meses sigue sin entregar, usted puede resolver el contrato, salvo que el contrato pacte otra cosa. El derecho a resolver tiene plazo. Si el promotor le requiere a usted para que se pronuncie, tiene que decidir en 3 meses. Si el promotor no le requiere, tiene que ejercerlo en el plazo de un año desde el día en que supo que podía resolver; pasado ese plazo, se pierde. Si el contrato no pacta penalización ni cómo se calcula la indemnización, la entrega tardía se calcula por el alquiler, durante ese retraso, de una vivienda del mismo tipo en la misma zona. Si por causa del promotor, llegado uno de estos plazos, usted aún no tiene el título de propiedad, el promotor asume la responsabilidad por incumplimiento. Los plazos son tres: el plazo de obtención del título pactado en el contrato; en la vivienda sobre plano, 90 días desde el día de la entrega; en la vivienda ya construida, 90 días desde el día de la firma del contrato. Si el contrato no pacta penalización, se calcula sobre el total del precio que usted ya pagó, tomando como referencia el estándar de interés de mora de los préstamos que fija el Banco Popular de China. Si, pasado el plazo de obtención del título, transcurre además más de un año y por causa del promotor sigue sin poder hacerse el registro, usted puede resolver el contrato y pedir indemnización. Si la penalización pactada es demasiado alta y el promotor pide que se reduzca, el tribunal la ajusta con el criterio de lo que pase del 30 % de la pérdida real.

Notas

El requerimiento va por escrito. Se manda por mensajería a la dirección del promotor que escribe el contrato, y se guardan el resguardo y el acuse. La interpretación solo dice «previo requerimiento» y no fija la forma; el escrito más la mensajería es experiencia del autor. Si el contrato ya pacta la penalización por entrega tardía, se calcula primero según el contrato. Después de resolver la compra, el contrato de préstamo también se puede resolver junto con ella. El promotor devuelve el préstamo al banco, y le devuelve a usted el precio pagado y los intereses. Si el promotor no lo reconoce, hay que demandar ante el tribunal. El procedimiento ordinario de primera instancia empieza en 6 meses y se puede prorrogar. Los honorarios del abogado, en general, los paga usted.

Fuentes · 2

1. 最高人民法院 (2020 修正). 关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（第十一、十二、十三、十四、十五、二十、二十一条）. court.gov.cn/fabu/xiangqing/282621.html
2. 全国人大 (2020). 民法典（第五百六十三条）. spp.gov.cn/spp/fl/202006/t20200602_463888.shtml