قبل توقيع عقد الشراء تحقق من عدم وجود حجز أو رهن، وبعد التوقيع أنجز التسجيل المسبق لدى جهة تسجيل العقارات

قبل التوقيع خذ بطاقة الهوية إلى جهة تسجيل العقارات، واستعلم هل على هذا البيت رهن أو حجز، وهل سُجّل لغيرك أولاً. واتفق في العقد على التسجيل المسبق، وأنجزه بعد التوقيع مباشرة. وبعده، إذا باع البائع أو رهن بغير موافقتك، فجهة التسجيل لا تُنجز ذلك. وبعد أن يصبح النقل الرسمي ممكناً أنجزه خلال 90 يوماً، وإلا يسقط التسجيل المسبق.

التكلفة

قبل التوقيع استعلام مرة ببطاقة الهوية، نصف ساعة. وبعد التوقيع تذهب مع البائع بالأوراق إلى جهة التسجيل مرة، وتدفع رسم التسجيل بحسب المعيار المحلي.

الفائدة

يكتب القانون المدني: بعد توقيع اتفاق شراء البيت، ولضمان الحصول على البيت لاحقاً، يمكن بحسب الاتفاق طلب التسجيل المسبق من جهة التسجيل. «بعد التسجيل المسبق، التصرف في هذا العقار بغير موافقة صاحب حق التسجيل المسبق لا ينشئ أثراً عينياً.» وللتسجيل المسبق أجل. في أحوال كفسخ العقد، أو إذا لم يُقدَّم الطلب خلال 90 يوماً من اليوم الذي يمكن فيه التسجيل الرسمي، يسقط التسجيل المسبق. وتفاصيل التنفيذ لدى وزارة الموارد الطبيعية تنزله إلى جهة التسجيل: السكن التجاري المباع مسبقاً وبيع البيت المستعمل كلاهما يمكن تسجيله. وخلال سريان التسجيل المسبق، إذا طلب البائع تسجيل هذا البيت بغير موافقتك المكتوبة، فجهة التسجيل لا تُنجزه. وفي شراء البيت على الخارطة، إذا لم يتقدم المطوّر معك بالطلب بحسب الاتفاق، يمكنك أن تتقدم وحدك. وما يمكن الاستعلام عنه قبل التوقيع: من له نية شراء، ببطاقة الهوية يمكنه أن يستعلم هل على هذا البيت رهن أو تسجيل مسبق أو تسجيل اعتراض، وهل هو محجوز. وتسجيل العقد على الشبكة لا يحكم صحة العقد. ويكتب تفسير المحكمة العليا أن عقد البيع المسبق إذا لم يُسجَّل في الأرشيف، فهذا لا يؤثر في صحة العقد، إلا إذا اتفق الطرفان على أن التسجيل شرط النفاذ.

ملاحظات

كيف تستعلم قبل التوقيع وماذا تحضر، انظر البند 6 (مطابقة شهادة الملكية والرهن قبل التوقيع). وقبل توقيع العقد لا يُستعلم عن صاحب الملكية، فاسم شهادة الملكية يُطابق وجهاً لوجه مع بطاقة هوية البائع. والتسجيل المسبق يحتاج اتفاقاً مسبقاً من الطرفين، لذلك يُكتب في عقد البيع. وإذا تواطأ البائع مع غيره بسوء نية ووقّع عقداً آخر وسلّم البيت، يمكنك طلب الحكم ببطلان ذلك العقد. لكن هذا يحتاج دعوى، والإجراءات العادية للدرجة الأولى تبدأ من 6 أشهر، وأتعاب المحامي في العادة عليك. والتسجيل المسبق يسد هذا الطريق قبل وقوعه.

المصادر · 5

1. 全国人大 (2020). 民法典（第二百二十一条）. spp.gov.cn/spp/fl/202006/t20200602_463888.shtml
2. 自然资源部 (2024 修正). 不动产登记暂行条例实施细则（第八十五、八十六条）. gov.cn/gongbao/2024/issue_11506/202408/conten…
3. 自然资源部 (2024 修正). 不动产登记资料查询暂行办法（第二十一条）. gov.cn/gongbao/2024/issue_11506/202408/conten…
4. 自然资源部 (2025). 关于修改《不动产登记资料查询暂行办法》的决定（自然资源部令第 18 号）. gov.cn/gongbao/2026/issue_12546/202602/conten…
5. 最高人民法院 (2020 修正). 关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（第六、七条）. court.gov.cn/fabu/xiangqing/282621.html