Trước khi đặt bút: xem quy hoạch, xem giải chấp, xem văn bản đủ điều kiện bán

Đòi ba tờ trước khi đặt bút: văn bản của Sở Xây dựng xác nhận nhà đủ điều kiện bán, quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết, và văn bản giải chấp của ngân hàng. Thiếu một tờ thì đừng ký, đừng đặt cọc.

Chi phí

Không tốn tiền, tốn hai buổi đi lại: một buổi ra Ủy ban cấp xã xem bản đồ quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất hằng năm, một buổi đọc hồ sơ dự án tại Sở Xây dựng hoặc trên cổng thông tin của tỉnh. Mốc để nhớ: quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải được công bố công khai chậm nhất 15 ngày kể từ ngày được phê duyệt và phải công khai suốt kỳ quy hoạch, nên nếu người bán đưa bản không có ngày thì đó chưa phải bản đang áp dụng.

Lợi ích

Kiểm tra quy hoạch, quyền sử dụng đất, tình trạng giải chấp và văn bản đủ điều kiện bán trước khi đặt cọc. Lịch sử pháp lý quan trọng hơn quảng cáo dự án.

Pháp luật Việt Nam

Luật Đất đai 31/2024/QH15 Điều 24 khoản 1 điểm a cho bạn quyền tiếp cận quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các quy hoạch có liên quan đã được phê duyệt; Điều 75 khoản 2 và khoản 3 điểm c buộc quy hoạch sử dụng đất cấp huyện và kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện phải được công bố công khai, trong đó Ủy ban cấp huyện phải công bố tại trụ sở, trên cổng thông tin và công bố nội dung liên quan đến xã tại trụ sở Ủy ban cấp xã; khoản 4 điểm a đặt mốc 15 ngày và điểm b buộc công khai suốt kỳ quy hoạch; khoản 5 liệt kê ba tài liệu phải công khai gồm văn bản phê duyệt, báo cáo thuyết minh và bản đồ. Điều 67 khoản 3 điểm b cho biết kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện phải có danh mục công trình, dự án dự kiến thực hiện trong năm và các dự án thu hồi đất trong năm — đây là chỗ để tra xem thửa đất có nằm trong diện thu hồi. Phía nhà ở, Luật Nhà ở 27/2023/QH15 Điều 183 khoản 2 buộc chủ đầu tư đã thế chấp dự án hoặc nhà ở thì phải giải chấp trước khi ký hợp đồng mua bán với khách hàng, buộc việc xác định đã giải chấp phải được nêu rõ trong văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh, và buộc chủ đầu tư cung cấp văn bản đó cho khách hàng khi ký hợp đồng; Điều 184 khoản 1 điểm b chỉ cho chủ đầu tư thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án khi nhà đã xây xong phần móng và không nằm trong phần dự án đã thế chấp, khoản 2 nói thế chấp không đúng quy định của luật này thì vô hiệu. Nghị định 96/2024/NĐ-CP Điều 4 khoản 2 điểm a, b, c đưa ba tài liệu vào nhóm phải công khai trước khi ký: quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết hoặc quy hoạch tổng mặt bằng, thông báo kết quả thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc thiết kế cơ sở, và văn bản cam kết phát hành bảo lãnh; Điều 8 khoản 3 dẫn thẳng sang Điều 183 khoản 2 của luật nhà ở để xác định nhà đã được giải chấp.

Ghi chú

Vì sao mức B: quyền tiếp cận quy hoạch, mốc 15 ngày công bố công khai và nghĩa vụ giải chấp trước khi ký đều là câu chữ trong hai luật có số hiệu, đọc được nguyên văn, nên thứ tự kiểm đứng trên văn bản chứ không phải kinh nghiệm. Chưa lên A vì việc tra cứu vẫn phải làm từng nơi: chưa có một cổng tra quy hoạch thống nhất cho mọi tỉnh, và cũng không có số liệu Việt Nam nào đo được tỷ lệ tranh chấp giảm khi người mua kiểm trước. Ba cái bẫy. Một: xem quy hoạch bằng ảnh chụp hoặc bằng lời môi giới, trong khi bản phải xem là quyết định phê duyệt kèm bản đồ, treo tại trụ sở Ủy ban cấp xã và có ngày ban hành. Hai: tin câu "dự án đã giải chấp" mà không đọc văn bản thông báo nhà đủ điều kiện bán, trong khi chính văn bản đó là nơi pháp luật buộc phải nêu rõ việc giải chấp, và chủ đầu tư có nghĩa vụ đưa nó cho bạn lúc ký. Ba: đặt cọc trước rồi mới đi kiểm thế chấp, trong khi tiền đặt cọc cũng là tiền thật và luật chỉ cho thu khi nhà đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Bạn không cần tin câu "quy hoạch ổn" của người bán, chỉ cần bản đồ đã phê duyệt kèm ngày công bố; và quy hoạch đã duyệt cũng không phải lời hứa cố định, vì nó còn được điều chỉnh, nên mốc kiểm là bản công bố gần nhất.

Bản dịch sát bản gốc (Trung Quốc) để đối chiếu

Chi phí

Không tốn tiền. Viết một văn bản đôn đốc, gửi chuyển phát nhanh và giữ bản lưu. Thật sự muốn trả nhà hay đòi bồi thường thì phần nhiều phải kiện

Nói đơn giản

Chủ đầu tư giao nhà trễ, bạn đôn đốc bằng văn bản trước; ba tháng sau vẫn không giao thì bạn được trả nhà. Hợp đồng không ghi tiền phạt vi phạm thì bồi thường theo tiền thuê của nhà cùng loại ở cùng khu vực. Vì lỗi của chủ đầu tư mà bạn không có giấy chứng nhận quyền sở hữu thì cũng phải bồi thường; trễ quá hạn làm giấy từ một năm trở lên còn được trả nhà. Quyền trả nhà có thời hạn, đừng chần chừ mãi không lên tiếng.

Lợi ích

Giải thích tư pháp của Toà án Nhân dân Tối cao (Trung Quốc) ghi rõ: chủ đầu tư giao nhà trễ, bạn đôn đốc rồi mà trong 3 tháng vẫn không giao, thì bạn được chấm dứt hợp đồng, trừ khi hợp đồng thoả thuận khác. Quyền chấm dứt hợp đồng có thời hạn. Chủ đầu tư đôn đốc bạn trả lời thì bạn phải quyết trong 3 tháng. Chủ đầu tư không đôn đốc thì phải dùng quyền này trong một năm kể từ ngày bạn biết mình được chấm dứt hợp đồng; quá hạn là mất. Hợp đồng không thoả thuận tiền phạt vi phạm, cũng không thoả thuận cách tính bồi thường, thì giao nhà trễ được tính theo tiền thuê của nhà cùng loại ở cùng khu vực trong thời gian trễ. Vì lỗi của chủ đầu tư mà đến các mốc dưới đây bạn vẫn chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu, chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm vi phạm hợp đồng. Có ba loại mốc: hạn làm giấy thoả thuận trong hợp đồng; nhà chưa xây xong thì 90 ngày kể từ ngày giao nhà; nhà đã xây xong thì 90 ngày kể từ ngày ký hợp đồng. Hợp đồng không thoả thuận tiền phạt vi phạm thì tính trên tổng số tiền mua nhà bạn đã trả, theo mức lãi vay quá hạn do Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc quy định. Đến hạn làm giấy rồi lại quá thêm một năm, vì lỗi của chủ đầu tư mà vẫn không đăng ký được, thì bạn được chấm dứt hợp đồng và đòi bồi thường. Tiền phạt vi phạm thoả thuận quá cao, chủ đầu tư xin giảm, thì toà lấy mức vượt thiệt hại thực tế 30% làm chuẩn để điều chỉnh

Mức bằng chứng

A

Ghi chú

Đôn đốc bằng văn bản, gửi chuyển phát nhanh đến địa chỉ chủ đầu tư ghi trong hợp đồng, giữ lại biên lai và bằng chứng đã ký nhận. Giải thích tư pháp chỉ nói "đã đôn đốc", không quy định hình thức; văn bản kèm chuyển phát nhanh là kinh nghiệm của tác giả. Hợp đồng đã thoả thuận tiền phạt giao nhà trễ thì tính theo hợp đồng trước. Trả nhà rồi thì hợp đồng vay cũng có thể chấm dứt cùng lúc. Chủ đầu tư phải trả khoản vay cho ngân hàng, trả lại cho bạn tiền nhà bạn đã trả và tiền lãi. Chủ đầu tư không chịu thì phải ra toà khởi kiện. Xét xử sơ thẩm theo thủ tục thông thường theo quy định phải xong trong 6 tháng, có thể gia hạn; phí luật sư thường tự chịu.

Phần này lấy từ bản luonglb/song-dang-tien.

Nguồn · 1

1. Luật Đất đai 31/2024/QH15 ngày 18/01/2024, sửa đổi, bổ sung bởi Luật 43/2024/QH15 ngày 29/6/2024, hiệu lực từ 01/8/2024 (Điều 24 khoản 1 điểm a, Điều 67 khoản 3 điểm b, Điều 75 khoản 2, 3, 4, 5) — vbpl.vn/van-ban/chi-tiet/luat-dat-dai-so-31-2… ; Luật Nhà ở 27/2023/QH15 ngày 27/11/2023, hiệu lực từ 01/8/2024 (Điều 183 khoản 2, Điều 184 khoản 1 điểm b và khoản 2) — vbpl.vn/van-ban/chi-tiet/luat-nha-o-so-27-202… ; Nghị định 96/2024/NĐ-CP ngày 24/7/2024 (Điều 4 khoản 2 điểm a, b, c; Điều 8 khoản 3) — vbpl.vn/van-ban/chi-tiet/nghi-dinh-so-96-2024… . Tra ngày 3/11/2026.