قبل توقيع عقد الإيجار طابق شهادة الملكية وحالة الرهن، واجعل كل المدفوعات تحويلاً مع ذكر الغرض

قبل التوقيع اطلب من المالك إخراج بطاقة الهوية وشهادة الملكية. ثم خذ بطاقة الهوية إلى جهة تسجيل العقارات، واستعلم هل البيت مرهون وهل هو محجوز، ويمكن الاستعلام قبل توقيع العقد. البيت الذي رُهن أو حُجز قبل التأجير، إذا بيع بالمزاد وتبدّل صاحبه، لا يمكنك أن تطلب البقاء فيه. والمال كله تحويل مع ذكر الغرض، فيبقى سند.

التكلفة

لا يكلف مالاً. خذ بطاقة الهوية واذهب مرة إلى جهة تسجيل العقارات، والاستعلام نحو نصف ساعة. الصعب أن تطلب من المالك وجهاً لوجه أن يخرج شهادة الملكية.

الفائدة

قبل التوقيع، على المالك أن يُظهر لك إثبات الهوية وشهادة ملكية العقار. وإذا لم تكن هناك شهادة ملكية، يخرج مادة أخرى تثبت أن له حق التأجير. وعلى المالك أن يتعاون معك في الاستعلام عن معلومات هذا البيت والتحقق منها، وهذا واجب تفرضه اللائحة الإدارية على المؤجر. وقبل توقيع العقد، ببطاقة الهوية في جهة تسجيل العقارات في المدينة أو المحافظة التي فيها البيت، يمكن الاستعلام عن أشياء: الحال الأساسي للبيت، وهل هناك شركاء في الملكية، وهل هناك تسجيل رهن أو حق سكن، وهل هو محجوز. وبعد توقيع العقد، يمكن بعقد الإيجار الاستعلام عن نتيجة التسجيل. هذه الخطوة مهمة لأن «البيع لا يهدم الإيجار» له استثناءان. البيت الذي رُهن للبنك قبل تأجيره ثم بيع بالمزاد لسداد الدين، لا يمكنك أن تطلب من المالك الجديد أن يُبقيك وفق العقد الأصلي. والبيت الذي حجزته المحكمة قبل التأجير كذلك. وعند المزاد، إذا كان عقد الإيجار يعيق رهناً أسبق، تزيل المحكمة عقد الإيجار أولاً ثم تبيع. وبالعكس، إذا أُجر لك أولاً وسكنت، ثم رهن المالك بعد ذلك، فالرهن لا يؤثر في عقدك. وإذا تعذر السكن بسبب الحجز أو نزاع على الملكية، يمكنك فسخ العقد. وإذا جاء غيرك يدّعي حقاً فمنعك من السكن، يمكنك أن تطلب تخفيض الأجرة أو عدم دفعها. وجعل كل المال تحويلاً مع ملاحظة «أجرة بيت كذا عن شهر كذا» تجربة المؤلف: عند النزاع تثبت أنك دفعت، وماذا كان هذا المال.

ملاحظات

ما يمكن الاستعلام عنه قبل توقيع العقد لا يشمل من هو صاحب الملكية. لذلك اسم شهادة الملكية يُطابق وجهاً لوجه مع بطاقة هوية المالك. وعند التوقيع يحضر المالك بنفسه، وإذا تعذر حضوره فلزم توكيل مكتوب. وإذا أجر لك مؤجر من الباطن، لزم موافقة المالك الأصلي كتابة. وحق فسخ العقد وتخفيض الأجرة، إذا لم يعترف به المالك، لزم رفع دعوى. الإجراءات العادية للدرجة الأولى تبدأ من 6 أشهر، وأتعاب المحامي في العادة عليك. وذكر الغرض في ملاحظة التحويل ليس له نص مباشر في اللوائح، وهو تجربة المؤلف. وشراء البيت المستعمل يمكن الاستعلام عنه هكذا قبل التوقيع، وبعد التوقيع يُنجز التسجيل المسبق، انظر البند 14 (التسجيل المسبق).

المصادر · 8

1. 国务院 (2025). 住房租赁条例（国令第 812 号，2025 年 9 月 15 日施行）（第九条第一项：「向承租人出示身份证明材料、拟出租住房的不动产权属证书或者其他证明其具有合法出租权利的材料，并配合承租人依法查询、核实拟出租住房有关信息」）. gov.cn/zhengce/zhengceku/202507/content_70329…
2. 自然资源部 (2024 修正). 不动产登记资料查询暂行办法（第八、十九、二十、二十一条）. gov.cn/gongbao/2024/issue_11506/202408/conten…
3. 自然资源部 (2025). 关于修改《不动产登记资料查询暂行办法》的决定（自然资源部令第 18 号，第二十一条第三项改为「不动产是否存在抵押权登记、预告登记、异议登记或者居住权登记等情形」）. gov.cn/gongbao/2026/issue_12546/202602/conten…
4. 全国人大 (2020). 民法典（第四百零五、七百二十三、七百二十四、七百二十五条）. spp.gov.cn/spp/fl/202006/t20200602_463888.shtml
5. 最高人民法院 (2020). 关于修改《最高人民法院关于在民事审判工作中适用〈中华人民共和国工会法〉若干问题的解释》等二十七件民事类司法解释的决定（法释〔2020〕17 号，第二十一项第 6 点修改城镇房屋租赁合同解释原第二十条，条文顺序调整后为第十四条：「（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的」）. court.gov.cn/fabu/xiangqing/282621.html
6. 最高人民法院 (2004). 关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定（法释〔2004〕16 号，第三十一条第二款；法释〔2020〕21 号删去第五至七条后为第二十八条第二款）. court.gov.cn/shenpan/xiangqing/713.html
7. 最高人民法院 (2020). 关于修改《最高人民法院关于人民法院扣押铁路运输货物若干问题的规定》等十八件执行类司法解释的决定（法释〔2020〕21 号）. court.gov.cn/fabu/xiangqing/282661.html
8. 证据留存与转账备注同理见第 8 节关于彩礼和借条的两条