Перед договором проверьте, нет ли ареста и залога, а после подписи оформите предварительную регистрацию в органе учёта недвижимости

до подписи с удостоверением личности идите в орган регистрации недвижимости и проверьте, нет ли на квартире залога, ареста и не зарегистрирована ли она раньше на другого. В договоре условитесь о предварительной регистрации и сразу после подписи её сделайте. После этого, если продавец без вашего согласия снова продаст или заложит, орган регистрации это не оформит. Когда можно будет оформить переход права окончательно, сходите в течение 90 дней, иначе предварительная регистрация погаснет.

Стоимость

До подписи одна проверка с удостоверением личности, полчаса. После подписи вместе с продавцом с документами в орган регистрации, регистрационный сбор по местному тарифу.

Эффект

В Гражданском кодексе написано: если подписано соглашение о покупке жилья, чтобы обеспечить будущее получение квартиры, по договорённости можно подать в орган регистрации заявление о предварительной регистрации. «После предварительной регистрации распоряжение этой недвижимостью без согласия правообладателя по предварительной регистрации не порождает вещного права». У предварительной регистрации есть срок. Она гаснет, если договор расторгнут и в подобных случаях, либо если в течение 90 дней с того дня, когда стало можно оформить окончательную регистрацию, заявление не подали. Правила осуществления Министерства природных ресурсов опускают это на орган регистрации: предварительную регистрацию можно сделать и на квартиру в предпродаже, и на вторичное жильё. Пока предварительная регистрация действует, без вашего письменного согласия орган регистрации не принимает заявление продавца зарегистрировать эту квартиру. Если покупаете квартиру на стадии строительства и застройщик не подал заявление вместе с вами, как договорились, вы можете подать его в одностороннем порядке. Что можно проверить до подписи: если есть намерение купить, с удостоверением личности можно узнать, есть ли залог, предварительная регистрация, регистрация возражения и есть ли арест. Сетевая регистрация договора на силу договора не влияет. В разъяснении Верховного суда написано: если договор предпродажи не прошёл учётную регистрацию, на действительность договора это не влияет, кроме случая, когда стороны условились, что он вступает в силу только после такой регистрации.

Примечания

Как проверять до подписи и что с собой брать, см. пункт 6 (перед подписью сверьте свидетельство о праве и залог). Без договора нельзя узнать, кто правообладатель: имя в свидетельстве о праве нужно при встрече сверить с удостоверением личности продавца. Предварительная регистрация требует предварительной договорённости обеих сторон, поэтому впишите её в договор купли. Если продавец в сговоре с другим человеком подписал другой договор и отдал квартиру, вы можете просить признать тот договор недействительным. Но это уже суд: обычное производство первой инстанции от 6 месяцев, гонорар адвоката обычно платите вы. Предварительная регистрация заранее закрывает эту дорогу.

Источники · 5

1. 全国人大 (2020). 民法典（第二百二十一条）. spp.gov.cn/spp/fl/202006/t20200602_463888.shtml
2. 自然资源部 (2024 修正). 不动产登记暂行条例实施细则（第八十五、八十六条）. gov.cn/gongbao/2024/issue_11506/202408/conten…
3. 自然资源部 (2024 修正). 不动产登记资料查询暂行办法（第二十一条）. gov.cn/gongbao/2024/issue_11506/202408/conten…
4. 自然资源部 (2025). 关于修改《不动产登记资料查询暂行办法》的决定（自然资源部令第 18 号）. gov.cn/gongbao/2026/issue_12546/202602/conten…
5. 最高人民法院 (2020 修正). 关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（第六、七条）. court.gov.cn/fabu/xiangqing/282621.html