Antes de firmar la compra, compruebe si hay embargo e hipoteca; después de firmar, haga el registro previo en el organismo de registro inmobiliario

Antes de firmar, lleve el documento de identidad al organismo de registro inmobiliario y compruebe si esa vivienda tiene hipoteca o embargo, o si ya se registró antes a nombre de otra persona. En el contrato se pacta hacer el registro previo, y se hace en cuanto se firma. Hecho eso, si el vendedor vuelve a vender o a hipotecar sin su consentimiento, el organismo de registro no lo tramita. Cuando ya se pueda hacer la transmisión formal, hay que ir a tramitarla en 90 días; pasado ese plazo, el registro previo caduca.

Costo

Antes de firmar, una consulta con el documento de identidad. Media hora. Después de firmar, un viaje al organismo de registro con el vendedor y los documentos, y se paga la tasa de registro según el estándar del lugar.

Beneficio

El Código Civil dice: firmado el acuerdo de compraventa, para asegurar que más adelante se obtiene la vivienda, se puede solicitar al organismo de registro el registro previo según lo pactado. «Después del registro previo, si se dispone de ese inmueble sin el consentimiento del titular del registro previo, no se produce efecto de derecho real.» El registro previo tiene plazo. Caduca si se resuelve el contrato, u otros casos de ese tipo, o si en los 90 días desde el día en que ya se puede hacer el registro formal no se solicita. El reglamento de aplicación del Ministerio de Recursos Naturales lo baja al organismo de registro: se puede hacer tanto en la vivienda comercial en preventa como en la compraventa de segunda mano. Mientras el registro previo está vigente, si no hay su consentimiento escrito y el vendedor pide registrar esa vivienda, el organismo de registro no lo tramita. Si compra sobre plano y el promotor no solicita junto con usted según lo pactado, usted puede solicitarlo por su lado. Qué se puede consultar antes de firmar: quien tiene intención de comprar, con el documento de identidad, puede mirar si esa vivienda tiene hipoteca, registro previo o registro de oposición, y si está embargada. El registro informático del contrato no gobierna su validez. La interpretación del Tribunal Supremo dice que, si el contrato de preventa no se registró en ese sistema, el contrato sigue siendo válido, salvo que las dos partes hayan pactado que solo vale si se registra.

Notas

Cómo consultar antes de firmar, y qué hay que llevar, está en el apartado 6 (comprobar el título y la hipoteca antes de firmar). Sin contrato no se puede ver quién es el titular; el nombre del título tiene que coincidir, en persona, con el documento de identidad del vendedor. El registro previo exige que las dos partes lo hayan pactado antes, así que escríbalo en el contrato de compraventa. Si el vendedor se pone de acuerdo con otra persona de mala fe, firma otro contrato y entrega la vivienda, usted puede pedir que se declare inválido ese contrato. Pero eso es un pleito: el procedimiento ordinario de primera instancia empieza en 6 meses, y los honorarios del abogado, en general, los paga usted. El registro previo cierra ese camino de antemano.

Fuentes · 5

1. 全国人大 (2020). 民法典（第二百二十一条）. spp.gov.cn/spp/fl/202006/t20200602_463888.shtml
2. 自然资源部 (2024 修正). 不动产登记暂行条例实施细则（第八十五、八十六条）. gov.cn/gongbao/2024/issue_11506/202408/conten…
3. 自然资源部 (2024 修正). 不动产登记资料查询暂行办法（第二十一条）. gov.cn/gongbao/2024/issue_11506/202408/conten…
4. 自然资源部 (2025). 关于修改《不动产登记资料查询暂行办法》的决定（自然资源部令第 18 号）. gov.cn/gongbao/2026/issue_12546/202602/conten…
5. 最高人民法院 (2020 修正). 关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（第六、七条）. court.gov.cn/fabu/xiangqing/282621.html