Mua qua sàn: tiền vào tài khoản chủ nhà hoặc chủ đầu tư, sàn chỉ đứng ở vai hỗ trợ

Ký qua sàn thì vẫn chuyển tiền cho chủ nhà hoặc chủ đầu tư, không chuyển vào tài khoản sàn hay tài khoản riêng của môi giới. Đòi văn bản xác nhận giao dịch có chữ ký của cả chủ nhà, sàn và môi giới, và hợp đồng dịch vụ ghi rõ phí.

Chi phí

Không mất thêm khoản nào ngoài phí dịch vụ của sàn và phí công chứng, cả hai phải ghi rõ trong hợp đồng dịch vụ trước khi bạn ký. Cái mất là thời gian đối chiếu: kiểm giấy phép hoạt động của sàn, kiểm văn bản xác nhận giao dịch có đủ chữ ký, rồi mới chuyển tiền. Làm tắt bước này để tiết kiệm vài buổi, bạn có thể mất cả số tiền đã đặt cọc.

Lợi ích

Mua nhà qua sàn vẫn phải biết ai là bên bán, tài khoản nào nhận tiền và ai chịu trách nhiệm bàn giao. Phân biệt phí dịch vụ môi giới với tiền mua nhà.

Pháp luật Việt Nam

Điều 56 khoản 5 Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15 xếp việc thực hiện dịch vụ, hỗ trợ các bên thanh toán vào nội dung hoạt động của sàn, tức sàn hỗ trợ chứ không thu tiền thay; khoản 1 cùng điều buộc sàn kiểm tra tính pháp lý và điều kiện đưa vào kinh doanh của bất động sản trước khi niêm yết. Điều 48 khoản 2 chỉ đặt nghĩa vụ nhận tiền qua tài khoản lên chủ đầu tư, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản, nên chuyển vào tài khoản sàn là giao tiền cho một bên không phải bên bán. Điều 58 khoản 1 và 2 buộc sàn bảo đảm bất động sản đưa lên sàn đủ điều kiện và chịu trách nhiệm về thông tin đã niêm yết, khoản 6 buộc bồi thường thiệt hại do lỗi của mình, khoản 9 buộc lưu trữ hồ sơ giao dịch — đó là những chỗ bạn dựa vào khi xem một tin đăng. Về phí, Điều 59 khoản 2 điểm b buộc bạn trả phí dịch vụ cho sàn, còn Điều 63 khoản 1 quy định cá nhân môi giới hưởng thù lao, hoa hồng từ doanh nghiệp chứ không thu của bạn, và khoản 2 ghi thẳng mức thù lao môi giới không phụ thuộc vào giá của giao dịch được môi giới, nên môi giới không có cớ ăn chênh lệch giá. Phía nghị định, Điều 16 khoản 2 điểm b Nghị định 96/2024/NĐ-CP buộc văn bản xác nhận giao dịch phải có đủ chữ ký của đại diện chủ đầu tư hoặc chủ sở hữu, đại diện sàn, cá nhân môi giới và con dấu của doanh nghiệp tương ứng; Điều 14 khoản 3 cho cơ quan cấp tỉnh 15 ngày làm việc để cấp Giấy phép hoạt động của sàn, và Điều 15 khoản 3 đòi sàn có địa chỉ giao dịch ổn định trên 12 tháng.

Ghi chú

Vì sao mức B: vai trò của sàn và đường đi của tiền đều là câu chữ trong luật, nghị định có số hiệu, và các mốc 15 ngày làm việc, 12 tháng đọc được nguyên văn, nên phần chỉ dẫn không dựa vào lời người bán. Chưa lên A vì không có số liệu Việt Nam nào đo được bao nhiêu vụ mất cọc đi qua tài khoản sàn hay tài khoản môi giới, và cũng chưa có bản án công bố nào cho thấy toà xử đúng theo tuyến tiền này. Ba cái bẫy người Việt hay sập. Một: tin tờ giấy đặt cọc do sàn tự phát hành mà không có chữ ký của chủ nhà, trong khi Điều 16 khoản 2 điểm b Nghị định 96/2024 đòi văn bản xác nhận giao dịch phải có đủ chữ ký của chủ sở hữu, sàn và môi giới. Hai: trả phí môi giới theo phần trăm giá nhà cho môi giới, rồi nghe giải thích "phí cao vì nhà đắt", trong khi Điều 63 khoản 2 ghi mức thù lao môi giới không phụ thuộc giá giao dịch và khoản 1 nói cá nhân môi giới nhận từ doanh nghiệp. Ba: không kiểm giấy phép hoạt động của sàn, nên khi sàn bị thu hồi giấy phép thì theo Điều 17 khoản 4 Nghị định 96/2024 họ có 60 ngày để trả nợ và thoả thuận với khách, còn bạn thì đứng ngoài danh sách được ưu tiên. Không phải giao dịch qua sàn nào cũng có ngân hàng đứng giữa: pháp luật Việt Nam chưa có quy định buộc sàn hay môi giới giữ tiền trong tài khoản giám sát, nên phần bảo đảm nằm ở tên người nhận tiền và chứng từ, không nằm ở tấm biển của sàn.

Bản dịch sát bản gốc (Trung Quốc) để đối chiếu

Chi phí

Không tốn tiền. Cái giá là cùng một ngân sách, hoặc ở xa hơn một chút, hoặc ở chật hơn một chút

Nói đơn giản

Theo quy định, đơn vị cho thuê nhỏ nhất là căn phòng theo thiết kế ban đầu. Bếp, nhà vệ sinh, ban công và kho dưới tầng hầm không được cho người ở. Ngoài ra, trong thời hạn thuê, chủ nhà cũng không được tự ý muốn tăng giá là tăng.

Lợi ích

Quy chế cấp bộ (Trung Quốc) ghi rõ: đơn vị cho thuê nhỏ nhất là căn phòng theo thiết kế ban đầu, không được ngăn một phòng thành mấy phòng để cho thuê riêng. Diện tích xây dựng thuê ở bình quân mỗi người không được thấp hơn mức tối thiểu địa phương quy định. Bếp, nhà vệ sinh, ban công và kho dưới tầng hầm không được cho thuê để người ở. Trong thời hạn thuê, bên cho thuê cũng không được đơn phương tự ý tăng giá thuê. Vi phạm Điều 8 thì cơ quan quản lý yêu cầu bên cho thuê sửa trong thời hạn; quá hạn không sửa có thể bị phạt từ 5.000 đến 30.000 nhân dân tệ

Mức bằng chứng

A

Ghi chú

Ngăn vách trái phép bị xử lý thì người bị phạt là bên cho thuê. Nhưng sửa sai thì phải dỡ vách ngăn, người thuê ở trong đó chỉ còn cách dọn đi; điều này suy ra từ quy định trên. Tiền cọc và tiền thuê đã trả thường không lấy lại được, đây là kinh nghiệm của tác giả. Về an toàn cũng kém: vách ngăn thường chắn lối thoát hiểm, một nhà nhiều người ở lại dùng chung một đường dây điện. Khi xem phòng chú ý ba điểm: tường có phải xây thêm sau không, phòng có cửa sổ không, công tơ điện có gánh nổi chừng ấy người không.

Phần này lấy từ bản luonglb/song-dang-tien.

Nguồn · 1

1. Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 ngày 28/11/2023 (Điều 48 khoản 2, Điều 56 khoản 1 và khoản 5, Điều 58 khoản 1, 2, 6, 9, Điều 59 khoản 2 điểm b, Điều 63 khoản 1 và khoản 2) — vbpl.vn/van-ban/chi-tiet/luat-kinh-doanh-bat-… ; Nghị định 96/2024/NĐ-CP ngày 24/7/2024 quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản, hiệu lực từ 01/8/2024 (Điều 14 khoản 3, Điều 15 khoản 3, Điều 16 khoản 2 điểm b); nghị định này đã được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 54/2026/NĐ-CP ngày 09/02/2026, trong đó khoản 2 Điều 15 bị bãi bỏ còn Điều 14 và Điều 16 giữ nguyên — vbpl.vn/van-ban/chi-tiet/nghi-dinh-so-96-2024… . Tra ngày 3/11/2026.