Nhà bị bán khi đang thuê: hợp đồng thuê đi theo nhà, chủ mới phải cho bạn ở tới hết hạn

Chủ nhà bán nhà phải báo cho bạn bằng văn bản; bạn có 30 ngày để quyết định mua. Không mua thì hợp đồng thuê vẫn chạy tới hết hạn và chủ mới phải làm tiếp, trừ khi các bên có thoả thuận khác. Đừng ký biên bản trả nhà theo lời nói.

Chi phí

Không mất tiền để biết quyền của mình, chỉ mất một buổi đọc lại hợp đồng và một tin nhắn hỏi chủ nhà. Khoản đắt nếu hiểu sai là tiền thuê nhà mới cộng tiền dọn đi cộng phần cọc bị giữ, và những ngày phải xin nghỉ làm để tìm chỗ ở khác trong lúc vẫn đang trả tiền thuê chỗ cũ.

Lợi ích

Khi nhà đang thuê đổi chủ, điều quan trọng là giữ hợp đồng và chứng từ đã trả tiền để xác định quyền ở tiếp và trách nhiệm của người chủ mới.

Pháp luật Việt Nam

Điều 168 khoản 1 Luật Nhà ở 27/2023/QH15 buộc chủ sở hữu bán nhà đang cho thuê phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê về việc bán và điều kiện bán, cho bên thuê quyền ưu tiên mua nếu đã thanh toán đủ tiền thuê tính đến thời điểm thông báo, và quy định trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận thông báo mà bên thuê không mua thì chủ sở hữu được bán cho người khác, trừ khi các bên thoả thuận thời hạn khác. Điều 173 khoản 2 là chỗ dựa chính: khi chủ sở hữu chuyển quyền sở hữu nhà đang cho thuê cho người khác mà thời hạn thuê vẫn còn thì bên thuê được tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng, và chủ sở hữu mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng đã ký trước đó, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác. Khoản 1 của cùng điều xử lý ca chủ nhà chết: bên thuê vẫn được thuê đến hết hạn và người thừa kế phải tiếp tục thực hiện hợp đồng. Điều 20 khoản 3 điểm d Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15 cũng ghi quyền của bên thuê được tiếp tục thuê theo các điều kiện đã thoả thuận khi thay đổi chủ sở hữu.

Ghi chú

Vì sao mức B: quyền tiếp tục thuê và mốc 30 ngày là câu chữ trực tiếp trong luật, không phải tập quán, và cùng nội dung được lặp lại ở luật kinh doanh bất động sản nên hai văn bản đỡ nhau; chưa lên A vì luật cho phép các bên thoả thuận khác, nghĩa là kết quả thực tế phụ thuộc câu chữ trong chính hợp đồng của bạn, và không có số liệu Việt Nam về số vụ chủ mới chấm dứt hợp đồng thuê trái quy định. Ba cái bẫy người Việt hay sập. Một: ký biên bản bàn giao nhà hoặc nhận một khoản "hỗ trợ di chuyển" vài triệu rồi dọn đi, vì chữ ký đó tự nó là thoả thuận chấm dứt trước hạn, đúng vào ngoại lệ "trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác" ở khoản 2 Điều 173. Hai: hợp đồng có sẵn câu "hợp đồng chấm dứt khi nhà được chuyển nhượng", ký từ đầu mà không đọc, nên tới lúc bán nhà bạn không còn quyền gì dù luật mặc định bảo vệ bạn. Ba: không kiểm tra xem nhà đang bị thế chấp hay đã bị kê biên, vì khi ngân hàng phát mại thì quan hệ của bạn với chủ cũ không còn là câu chuyện chủ mới tiếp tục hợp đồng. Bạn không cần dọn đi chỉ vì nhà đổi chủ; bạn cần giữ bản hợp đồng còn hạn, một bản thông báo bằng văn bản của chủ nhà và không ký giấy gì khi chưa đọc hết.

Bản dịch sát bản gốc (Trung Quốc) để đối chiếu

Chi phí

Không tốn tiền

Nói đơn giản

Nhà bị bán khi đang trong thời hạn thuê, hợp đồng thuê của bạn vẫn có hiệu lực. Chủ mới phải để bạn ở theo hợp đồng cũ cho đến hết hạn. Không phải dọn đi, cũng không phải thương lượng lại giá. Điều kiện là bạn đã vào ở hợp pháp; giữ kỹ hợp đồng, sao kê chuyển khoản và bằng chứng ngày dọn vào.

Lợi ích

Bộ luật Dân sự Trung Quốc có một quy tắc gọi là "mua bán không phá vỡ hợp đồng thuê". Nguyên văn điều luật: tài sản thuê thay đổi quyền sở hữu trong thời hạn thuê thì không ảnh hưởng đến hiệu lực của hợp đồng thuê. Trong thời hạn thuê nhà đổi chủ, hợp đồng thuê đã ký vẫn còn hiệu lực. Chủ mới phải để bạn ở theo hợp đồng cũ cho đến hết hạn

Mức bằng chứng

A

Ghi chú

Điều kiện là bạn đã vào ở hợp pháp; điều luật gọi là chiếm hữu, sử dụng hợp pháp. Giữ kỹ hợp đồng, sao kê chuyển khoản và bằng chứng ngày dọn vào

Phần này lấy từ bản luonglb/song-dang-tien.

Nguồn · 1

1. Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 ngày 27/11/2023, Công báo số 39 + 40 ngày 08/01/2024 (Điều 168 khoản 1, Điều 173 khoản 1 và 2): datafiles.chinhphu.vn/cpp/files/vbpq/2024/01/… ; Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 ngày 28/11/2023, Công báo số 43 + 44 ngày 08/01/2024 (Điều 20 khoản 3 điểm d): datafiles.chinhphu.vn/cpp/files/vbpq/2024/01/… . Tra ngày 3/11/2026.