Nhà chia phòng: luật không đặt mét vuông tối thiểu cho phòng cho thuê, nhưng đặt điều kiện an toàn và mốc 20 căn hộ

Luật Nhà ở không quy định mỗi phòng trọ phải rộng bao nhiêu mét vuông. Luật buộc nhà cho thuê phải an toàn, có điện nước, trừ khi các bên thoả thuận khác, và nhà nhiều tầng từ 20 căn hộ cho thuê trở lên phải làm dự án. Thiếu mấy điều đó thì đừng cọc.

Chi phí

Không mất tiền để đi xem, nhưng mất thời gian đúng lúc bạn đang cần chỗ ở: mỗi phòng phải xem lại một lượt, hỏi giấy tờ, và có khi phải bỏ một chỗ đã cọc để tìm chỗ khác. Khoản đắt nhất là tiền cọc và tiền thuê trả trước cho một phòng không đủ điều kiện, vì luật cho bạn chỗ dựa để đòi nhưng đường đòi vẫn đi qua thương lượng hoặc toà.

Lợi ích

Phòng cho thuê có thể không bị ấn định một diện tích tối thiểu chung, nhưng điều kiện an toàn và sử dụng vẫn phải được kiểm tra. Khi đi xem, chú ý thông gió và lối thoát.

Pháp luật Việt Nam

Điều 160 khoản 3 Luật Nhà ở 27/2023/QH15 quy định nhà ở cho thuê, ngoài các điều kiện về thời hạn sở hữu, không bị kê biên và không có quyết định thu hồi đất, còn phải bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê, có đầy đủ hệ thống điện, cấp nước, thoát nước, bảo đảm vệ sinh môi trường, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác. Điều 57 khoản 1 điểm b buộc nhà có từ 02 tầng trở lên và quy mô từ 20 căn hộ trở lên để cho thuê phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở; khoản 3 buộc trường hợp dưới 20 căn hộ cho thuê vẫn phải đáp ứng yêu cầu xây dựng nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ do Bộ trưởng Bộ Xây dựng quy định, yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy, và điều kiện về đường giao thông để xe chữa cháy vào được do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định; khoản 4 buộc nếu trong nhà đó có căn hộ để bán hoặc cho thuê mua thì phải đáp ứng điều kiện ở khoản 1. Điều 41 Nghị định 95/2024/NĐ-CP định nghĩa nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ và chia hai đường: có quy mô từ 20 căn hộ trở lên để cho thuê, hoặc có căn hộ để bán, thì phải làm dự án; dưới 20 căn hộ cho thuê thì theo quy định xây dựng nhà ở riêng lẻ của cá nhân, gồm thiết kế, thẩm tra thiết kế, giấy phép xây dựng, quản lý và giám sát thi công, cùng yêu cầu an toàn phòng cháy, chữa cháy. Về chuyện chia phòng, Điều 3 khoản 8 điểm c Luật Nhà ở xếp việc chia, tách căn hộ không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép và việc sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở vào nhóm hành vi bị nghiêm cấm, còn khoản 4 cấm xây dựng, cải tạo nhà ở không đúng tiêu chuẩn thiết kế, tiêu chuẩn diện tích mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định phải áp dụng. Chỗ luật nói trực tiếp tới diện tích tối thiểu là Điều 31 khoản 2, với căn hộ chung cư phải thiết kế khép kín và có diện tích sàn không thấp hơn diện tích theo quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư; Luật Nhà ở và Nghị định 95/2024 không có điều nào đặt diện tích tối thiểu cho một phòng cho thuê.

Ghi chú

Vì sao mức B: điều kiện nhà ở cho thuê, mốc 20 căn hộ và các yêu cầu phòng cháy đều là câu chữ trong luật, nghị định có số hiệu, nên phần kiểm tra đứng trên văn bản; nhưng mục chỉ dừng ở B vì không có số đo Việt Nam nào cho biết bao nhiêu phòng trọ không đủ điều kiện đang được cho thuê, và việc xử lý vi phạm phụ thuộc vào kiểm tra của địa phương chứ không có chế tài riêng cho người đi thuê. Ba cái bẫy người Việt hay sập. Một: thấy phòng chật, không cửa sổ, một lối ra duy nhất vẫn thuê vì rẻ và vì nghĩ luật có mức mét vuông tối thiểu nên chắc không sao, trong khi Luật Nhà ở và Nghị định 95/2024 không có mức đó, cái bảo vệ bạn là điều kiện an toàn ở Điều 160 khoản 3 và hợp đồng ghi rõ. Hai: thuê một phòng trong căn hộ chung cư đã bị chia tách trái phép, trong khi Điều 3 khoản 8 điểm c cấm chia, tách căn hộ không được cho phép và cấm dùng căn hộ vào mục đích không phải để ở, nên khi bị kiểm tra thì người phải dọn đi là bạn. Ba: thuê phòng trong toà nhà từ 20 căn hộ trở lên mà không hỏi dự án, không hỏi phòng cháy, trong khi Điều 57 khoản 1 điểm b và Điều 41 Nghị định 95/2024 đòi đúng những thứ đó trước khi được cho thuê. Không phải cứ thiếu mét vuông là bạn kiện được: thiếu diện tích không phải căn cứ đòi tiền, cái bạn dựa vào là nhà không bảo đảm an toàn theo Điều 160 khoản 3 và quyền đơn phương chấm dứt ở Điều 172 khoản 3 khi bên cho thuê không sửa chữa nhà hư hỏng nặng.

Bản dịch sát bản gốc (Trung Quốc) để đối chiếu

Chi phí

Không tốn tiền. Cái giá là nhà không thuộc về bạn, mỗi lần thuê dài nhất 20 năm, hết hạn phải thương lượng lại với chủ nhà

Nói đơn giản

Người có hộ khẩu thành thị không được về nông thôn mua đất làm nhà ở được cấp cho dân trong làng, nhà của nông dân, hay "nhà sổ nhỏ" (nhà xây trên đất tập thể, không có giấy chứng nhận quyền sở hữu do nhà nước cấp); văn bản nhà nước cấm rõ. Người trong làng bảo "viết cái hợp đồng là được" thì cũng vẫn không được. Muốn ở lâu dưới quê thì ký hợp đồng thuê, mỗi lần dài nhất 20 năm, hết hạn thì ký tiếp.

Lợi ích

Văn bản của Văn phòng Quốc vụ viện (Trung Quốc) ghi rõ: "Cư dân thành thị không được về nông thôn mua đất làm nhà ở, nhà của nông dân hoặc 'nhà sổ nhỏ'." Cùng văn bản đó còn quy định: nông dân đã bán hoặc cho thuê nhà ở thì xin lại đất làm nhà ở sẽ không được duyệt. Năm 2019, văn bản của Văn phòng Tổ lãnh đạo công tác nông thôn Trung ương và Bộ Nông nghiệp và Nông thôn (Trung Quốc) nhắc lại: "Nghiêm cấm cư dân thành thị về nông thôn mua đất làm nhà ở." Cùng văn bản đó đưa ra con đường hợp pháp: cư dân thành thị được thuê nhà của nông dân để ở hoặc kinh doanh. Thời hạn hợp đồng thuê không được quá hai mươi năm, hết hạn hai bên có thể thoả thuận lại

Mức bằng chứng

A

Ghi chú

Đất làm nhà ở nông thôn là đất làng chia cho dân trong làng để làm nhà, chỉ chia cho người của làng đó. Thuê nhà nông dân thì ký hợp đồng bằng văn bản với hộ cho thuê, ghi rõ thời hạn, tiền thuê, có được sửa sang, cải tạo không, và tiền sửa sang hết hạn tính thế nào. Văn bản quy định thời hạn thuê không quá 20 năm; đừng ký kiểu "thuê 50 năm", "thuê 70 năm", càng đừng trả trước một lần tiền thuê nhiều năm. Văn bản còn cấm về quê dùng đất làm nhà ở để xây biệt thự, khu nhà vườn và hội quán tư nhân; đừng bỏ tiền "góp xây" với dân làng.

Phần này lấy từ bản luonglb/song-dang-tien.

Nguồn · 1

1. Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 ngày 27/11/2023 (Điều 3 khoản 4 và khoản 8 điểm c, Điều 31 khoản 2, Điều 57 khoản 1 điểm b, khoản 3 và khoản 4, Điều 160 khoản 3) — vbpl.vn/van-ban/chi-tiet/luat-nha-o-so-27-202… ; Nghị định 95/2024/NĐ-CP ngày 24/7/2024 (Điều 41 khoản 1 và khoản 2), đã được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 54/2026/NĐ-CP ngày 09/02/2026 nhưng Điều 41 không nằm trong phạm vi bị sửa — vbpl.vn/van-ban/chi-tiet/nghi-dinh-so-95-2024… . Tra ngày 3/11/2026.