Nhận nhà: đòi bốn loại giấy trước khi ký biên bản bàn giao, và tính hạn bảo hành từ ngày nghiệm thu

Trước khi ký biên bản bàn giao, đòi xem bốn loại giấy: biên bản nghiệm thu, văn bản chấp thuận phòng cháy chữa cháy, thông báo nghiệm thu của cơ quan xây dựng, bản vẽ chỗ để xe. Ghi từng lỗi vào biên bản. Hạn bảo hành chung cư tối thiểu 60 tháng, tính từ ngày nghiệm thu.

Chi phí

Không mất phí để kiểm, nhưng có hai khoản tiền đi kèm ngày nhận nhà: 2% kinh phí bảo trì tính trên giá trị căn hộ, phải đóng trước khi được bàn giao, và tiền sửa những lỗi bạn không ghi vào biên bản. Khoản bảo trì cũng lớn: căn hộ 3 tỷ đồng thì 2% là 60 triệu đồng, và nếu bạn giao tiền mặt cho nhân viên bán hàng chứ không chuyển vào tài khoản ghi trong hợp đồng thì sau này đòi lại rất khó. Thời gian: một buổi kiểm nhà, nên đi hai người, một người đọc biên bản và một người chụp ảnh có ngày.

Lợi ích

Nhận bàn giao căn hộ chỉ khi đối chiếu được các giấy tờ nghiệm thu, hoàn công, bảo hành và hạ tầng liên quan. Ghi lỗi vào biên bản thay vì ký nhận rồi mới tranh luận.

Pháp luật Việt Nam

Điều 25 khoản 2 Nghị định 95/2024/NĐ-CP chỉ cho bàn giao căn hộ chung cư sau khi đã nghiệm thu nhà chung cư và nghiệm thu công trình hạ tầng kỹ thuật, và nếu chủ đầu tư phải xây công trình hạ tầng xã hội thì phải hoàn thành trước khi bàn giao; khoản 3 liệt kê đúng bộ hồ sơ chủ đầu tư phải chuẩn bị, gồm biên bản nghiệm thu, văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu về phòng cháy, chữa cháy, thông báo chấp thuận của cơ quan chuyên môn về xây dựng và bản vẽ mặt bằng khu vực để xe; khoản 4 buộc công khai bộ hồ sơ đó trước khi bàn giao và buộc việc bàn giao phải lập thành biên bản kèm giấy tờ pháp lý. Về tiền: Điều 152 khoản 1 Luật Nhà ở 27/2023/QH15 buộc người mua đóng 2% giá trị căn hộ làm kinh phí bảo trì, tính riêng với tiền mua và ghi rõ trong hợp đồng; Điều 153 khoản 1 điểm b buộc đóng vào tài khoản đã ghi trong hợp đồng trước khi nhận bàn giao và nói thẳng rằng không đóng thì không được bàn giao. Về bảo hành: Điều 129 khoản 2 điểm a đặt thời hạn bảo hành nhà chung cư tối thiểu 60 tháng, nhà ở riêng lẻ 24 tháng, tính từ khi hoàn thành xây dựng và nghiệm thu đưa vào sử dụng, không phải từ ngày bạn ký biên bản; khoản 3 liệt kê nội dung bảo hành gồm kết cấu, ốp lát, hệ thống cấp điện, cấp nước, thoát nước và cả nghiêng, lún, nứt. Bên bán có nghĩa vụ giao nhà đúng thời hạn, chất lượng và bảo hành theo hợp đồng cùng pháp luật (Điều 19 khoản 1 điểm d và điểm h Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15), còn bạn có quyền yêu cầu bảo hành và đòi bồi thường khi giao không đúng (Điều 20 khoản 1 điểm c và điểm d cùng luật).

Ghi chú

Vì sao mức B: bốn loại giấy, mức 2% và hạn 60 tháng đều là câu chữ đọc được, nhưng luật không đặt ra thủ tục kiểm nhà bắt buộc và không nói ai chịu chi phí nếu hai bên cùng thuê đơn vị kiểm định độc lập, cũng không có số liệu Việt Nam về việc lập biên bản có giúp giảm tranh chấp hay không, nên mục dừng ở B. Ba cái bẫy người Việt hay sập. Một: ký biên bản theo mẫu chủ đầu tư in sẵn có dòng đã nhận nhà, không có ý kiến gì, để được nhận chìa, rồi vài tháng sau thấm dột, nứt tường thì không còn chỗ nào để ghi. Hai: đóng 2% bảo trì bằng tiền mặt hoặc chuyển vào tài khoản của chủ đầu tư hay sàn môi giới, trong khi điểm b khoản 1 Điều 153 buộc vào đúng tài khoản đã ghi trong hợp đồng, sai tài khoản là mất chứng cứ đã đóng. Ba: tưởng hạn bảo hành 60 tháng bắt đầu từ ngày mình nhận chìa, trong khi khoản 2 Điều 129 tính từ ngày hoàn thành xây dựng và nghiệm thu, nên dự án bàn giao muộn một năm là bạn mất một năm bảo hành. Nếu bạn nhận nhà khi còn lỗi, hãy ghi rõ từng lỗi vào biên bản và giữ bản có chữ ký để làm căn cứ yêu cầu bảo hành về sau.

Bản dịch sát bản gốc (Trung Quốc) để đối chiếu

Chi phí

Không tốn tiền. Ngày nhận nhà mất thêm hai ba tiếng, xem từng phòng tường, sàn, cửa và điện nước, chụp ảnh lưu lại. Thuê người kiểm tra nhà giúp thì tốn thêm tiền

Nói đơn giản

Khi giao nhà, chủ đầu tư phải đưa bạn "Giấy bảo đảm chất lượng nhà ở". Thời hạn bảo hành tối thiểu theo luật của đơn vị thi công: thấm dột nhà vệ sinh, mái, tường ngoài là 5 năm; đường điện nước và hoàn thiện là 2 năm, đều tính từ ngày nghiệm thu hoàn thành. Thời hạn bảo hành chủ đầu tư cho bạn không được ngắn hơn thời hạn bảo hành còn lại của đơn vị thi công. Trong thời hạn bảo hành mà chủ đầu tư không sửa hoặc dây dưa, bạn có thể tự tìm người sửa, tiền do chủ đầu tư trả.

Lợi ích

Quy chế của Bộ Nhà ở và Xây dựng Đô thị Nông thôn (Trung Quốc) ghi rõ: bán nhà ở thương mại thì chủ đầu tư phải đưa bên mua "Giấy bảo đảm chất lượng nhà ở" và "Giấy hướng dẫn sử dụng nhà ở". Chủ đầu tư chịu trách nhiệm bảo hành chất lượng nhà đã bán, thời hạn bảo hành tính từ ngày giao nhà. Thời hạn bảo hành nhà ở thương mại không được thấp hơn thời hạn còn lại trong giấy bảo hành chất lượng mà đơn vị thi công đưa chủ đầu tư. Trong thời hạn bảo hành mà có vấn đề chất lượng thuộc phạm vi bảo hành, chủ đầu tư phải sửa, còn phải bồi thường thiệt hại gây ra. Hư hỏng do bất khả kháng hoặc dùng sai cách thì chủ đầu tư không chịu. Thời hạn bảo hành tối thiểu của đơn vị thi công do điều lệ của Quốc vụ viện (Trung Quốc) quy định, tính từ ngày nghiệm thu hoàn thành đạt yêu cầu. Chống thấm mái; chống thấm dột cho nhà vệ sinh, phòng có yêu cầu chống thấm và mặt tường ngoài: 5 năm. Hệ thống sưởi và làm mát: 2 mùa sưởi, mùa làm mát. Đường dây điện, đường ống cấp thoát nước, lắp đặt thiết bị và hoàn thiện: 2 năm. Nền móng và kết cấu chính: tuổi thọ sử dụng hợp lý theo hồ sơ thiết kế. Giải thích tư pháp của Toà án Nhân dân Tối cao (Trung Quốc) ghi rõ: trong thời hạn bảo hành chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm sửa chữa. "Bên bán từ chối sửa hoặc dây dưa sửa quá thời hạn hợp lý thì bên mua có thể tự sửa hoặc thuê người khác sửa. Chi phí sửa và các thiệt hại khác trong thời gian sửa do bên bán chịu." Vấn đề chất lượng nhà ảnh hưởng nghiêm trọng đến việc ở bình thường thì bạn được chấm dứt hợp đồng, đòi bồi thường. Kết cấu chính qua kiểm định xác định đúng là không đạt thì cũng được chấm dứt hợp đồng, đòi bồi thường. Ngày nhận nhà kiểm tra từng phòng, ghi lỗi vào biên bản bàn giao và chụp ảnh, là kinh nghiệm của tác giả. Dùng sai cách không thuộc phạm vi bảo hành, nên những lỗi đã ghi từ lúc giao nhà thì chủ đầu tư khó nói là do bạn sửa sang làm hỏng

Mức bằng chứng

A

Ghi chú

Phạm vi và thời hạn bảo hành, chủ đầu tư phải thoả thuận với bạn trong hợp đồng; lấy hợp đồng và "Giấy bảo đảm chất lượng nhà ở" làm chuẩn. Ghi dài hơn mức luật định thì theo mức dài hơn. Biện pháp quản lý bán hàng còn nhắc đến quy định năm 1998 về chế độ giấy bảo đảm chất lượng; thời hạn bảo hành tối thiểu trong đó tác giả chưa lấy được nguyên văn, nên ở đây không ghi số. Trong thời hạn bảo hành có lỗi thì trước hết báo bằng văn bản cho chủ đầu tư và giữ bản lưu, đây là kinh nghiệm của tác giả. Chủ đầu tư không sửa cũng không nhận thì phải ra toà khởi kiện. Xét xử sơ thẩm theo thủ tục thông thường theo quy định phải xong trong 6 tháng, có thể gia hạn, thủ tục rút gọn 3 tháng; phí luật sư thường tự chịu. Diện tích và lời hứa quảng cáo không khớp, xem mục 12 (sai lệch diện tích). Giao nhà trễ, làm giấy chứng nhận trễ, xem mục 13 (giao nhà trễ). Lợi ích xếp mức trung bình là theo nhận định: chi phí sửa chữa chênh lệch lớn tuỳ căn nhà và vấn đề, không có thống kê chung.

Phần này lấy từ bản luonglb/song-dang-tien.

Nguồn · 1

1. Nghị định 95/2024/NĐ-CP ngày 24/7/2024 quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở, Công báo số 907 và 908 ngày 10/8/2024 (Điều 25 khoản 2, 3, 4) — congbaocdn.chinhphu.vn/CongBaoCP/VanBan/2024/… ; Luật Nhà ở 27/2023/QH15 ngày 27/11/2023, Công báo số 39 và 40 ngày 08/01/2024 (Điều 129 khoản 2, 3; Điều 152 khoản 1; Điều 153 khoản 1 điểm b) — congbaocdn.chinhphu.vn/CongBaoCP/VanBan/2023/… ; Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15 ngày 28/11/2023, Công báo số 43 và 44 ngày 08/01/2024 (Điều 19 khoản 1 điểm d và điểm h, Điều 20 khoản 1 điểm c và điểm d) — congbaocdn.chinhphu.vn/CongBaoCP/VanBan/2023/… . Tra ngày 3/11/2026.