Hợp đồng thuê chỉ ghi giá thuê: chép đủ mười một nội dung của Điều 163, nhất là tiền cọc và hạn trả cọc

Ghi ngay trang đầu hợp đồng thuê: tiền cọc bao nhiêu, ngày trả lại cọc, trường hợp nào được trừ cọc, cách trả tiền thuê hằng tháng, và số ngày báo trước khi chấm dứt. Không ghi thì lúc đòi chỉ còn lời nói.

Chi phí

Không mất tiền, mất một buổi tối đánh máy và một lần ra điểm photo. Khoản thật sự bị giữ là tiền cọc, thường một tới hai tháng tiền thuê, nằm trong tay người khác cho tới ngày bạn trả nhà. Nếu hợp đồng không ghi ngày trả cọc thì bạn không có mốc nào để đòi, và mỗi lần nhắc có thể kéo dài hàng tháng.

Lợi ích

Hợp đồng thuê ghi đủ tiền cọc, giá, hạn trả, trách nhiệm sửa chữa và điều kiện chấm dứt giúp tránh cãi nhau khi trả nhà. Đừng ký mẫu chỉ có giá thuê.

Pháp luật Việt Nam

Điều 163 Luật Nhà ở 27/2023/QH15 buộc hợp đồng về nhà ở phải lập thành văn bản và có đủ mười một nội dung, trong đó khoản 1 là họ tên, địa chỉ các bên; khoản 3 là giá giao dịch; khoản 4 là thời hạn và phương thức thanh toán tiền; khoản 5 là thời gian giao nhận nhà và thời hạn cho thuê; khoản 9 là thời điểm có hiệu lực của hợp đồng. Đó chính là chỗ để ghi cọc, hạn trả cọc và điều kiện trừ cọc, vì luật không có mẫu cọc riêng cho thuê nhà nên cọc chỉ tồn tại nếu bạn viết ra và hai bên ký. Điều 170 khoản 1 cho các bên tự thoả thuận thời hạn thuê, giá thuê và hình thức trả theo định kỳ hoặc một lần, nên kỳ hạn trả tiền cũng phải nằm trong hợp đồng. Điều 172 khoản 4 buộc bên đơn phương chấm dứt phải báo trước ít nhất 30 ngày bằng văn bản, trừ khi các bên thoả thuận khác — nghĩa là nếu bạn không ghi gì, mức 30 ngày là mức mặc định chứ không phải con số bạn chọn. Điều 171 khoản 2 điểm a xử lý ca khó nhất: hợp đồng không xác định thời hạn thì chỉ chấm dứt sau 90 ngày kể từ ngày bên cho thuê thông báo. Điều 160 khoản 3 buộc nhà cho thuê phải bảo đảm chất lượng, an toàn, có đủ hệ thống điện, cấp nước, thoát nước, trừ khi các bên thoả thuận khác, nên đừng để một câu "hiện trạng như đã xem" xoá mất điều này.

Ghi chú

Vì sao mức B: từng nội dung bắt buộc và từng mốc 30 ngày, 90 ngày đều đọc được nguyên văn trong luật đang có hiệu lực, không phải suy từ kinh nghiệm; nhưng Việt Nam không công bố số liệu về tỷ lệ tranh chấp tiền cọc được giải quyết theo hợp đồng có ghi hạn trả cọc so với hợp đồng không ghi, nên phần "vì sao phải ghi" là suy luận từ câu chữ chứ không phải số đo. Ba cái bẫy dễ gặp. Một: ký một bản duy nhất và để chủ nhà giữ, tới lúc đòi cọc thì bản trong tay mình là ảnh chụp mờ, còn con số trên ảnh đọc không rõ nên hai bên nhớ khác nhau. Hai: ghi cọc "bằng một tháng tiền nhà" mà không ghi mốc trả, rồi nghe câu "khi nào có người thuê mới trả", trong khi không có mốc nào trong hợp đồng thì không có gì để tính ngày vi phạm. Ba: tưởng hợp đồng thuê phải công chứng mới có giá trị nên bỏ tiền và thời gian ra phòng công chứng, trong khi Điều 164 khoản 2 Luật Nhà ở 27/2023/QH15 xếp thuê, mượn, ở nhờ vào nhóm không phải công chứng, chứng thực, trừ khi các bên có nhu cầu. Bạn không cần công chứng hợp đồng thuê để nó có hiệu lực; bạn cần nó có đủ nội dung và mỗi bên giữ một bản có chữ ký.

Bản dịch sát bản gốc (Trung Quốc) để đối chiếu

Chi phí

Không tốn tiền. Lúc ký hợp đồng mất thêm mười phút. Khó ở chỗ phải nói thẳng chuyện này trước mặt chủ nhà

Nói đơn giản

Tiền cọc bao nhiêu, khi nào trả lại, trường hợp nào được trừ, phải ghi vào hợp đồng trước khi ký. Lý do trừ tiền nào không có trong hợp đồng thì lúc trả nhà, chủ nhà không được lấy ra để trừ tiền cọc của bạn.

Lợi ích

Điều lệ của Quốc vụ viện (Trung Quốc) ghi rõ: "Bên cho thuê có nhận tiền cọc thì phải thoả thuận trong hợp đồng thuê nhà ở về số tiền cọc, thời gian trả lại và các trường hợp trừ tiền cọc. Ngoài các trường hợp hợp đồng thuê nhà ở đã thoả thuận, bên cho thuê không có lý do chính đáng thì không được trừ tiền cọc." Ba điều phải ghi vào hợp đồng: cọc bao nhiêu, khi nào trả, trường hợp nào được trừ. Lý do nào hợp đồng không ghi thì chủ nhà không được lấy ra để trừ tiền của bạn

Mức bằng chứng

A

Ghi chú

Ngày trả nhà, cùng chủ nhà chụp ảnh, quay video. Chụp chỉ số đồng hồ nước, điện, gas; chụp cả tường và sàn. Bị trừ cọc vô cớ thì trước hết khiếu nại với cơ quan quản lý cho thuê nhà (Trung Quốc). Số tiền không lớn thì kiện theo thủ tục vụ kiện số tiền nhỏ, xem chương 8. Thuê mặt bằng để mở quán: có mở được không, quán ăn có xin được giấy phép không, xem chương 12 mục 27 (thuê mặt bằng mở quán).

Phần này lấy từ bản luonglb/song-dang-tien.

Nguồn · 1

1. Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 ngày 27/11/2023, Công báo số 37 + 38 và 39 + 40 ngày 08/01/2024 (Điều 160 khoản 3, Điều 163, Điều 170 khoản 1, Điều 171 khoản 2 điểm a, Điều 172 khoản 4), bản Công báo có lớp chữ: datafiles.chinhphu.vn/cpp/files/vbpq/2024/01/… và phần tiếp datafiles.chinhphu.vn/cpp/files/vbpq/2024/01/… ; mốc hiệu lực: Điều 2 Luật số 43/2024/QH15 ngày 29/6/2024 sửa khoản 1 Điều 197 thành "có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 8 năm 2024", Công báo số 987 + 988 ngày 25/8/2024: datafiles.chinhphu.vn/cpp/files/vbpq/2024/9/4… . Tra ngày 3/11/2026.