Phí quản lý chung cư: đòi khung giá của tỉnh và hoá đơn, và biết rằng cắt điện để ép đóng phí là cắt điện trái quy định

Xin khung giá dịch vụ quản lý vận hành của Ủy ban nhân dân tỉnh và hoá đơn tách từng khoản. Không đóng thì họ đòi theo hợp đồng hoặc kiện, không được cắt điện, nước, thang máy để ép: Điều 49 Luật Điện lực chỉ cho ngừng điện trong bốn trường hợp. Bị cắt thì gọi điện lực, lập biên bản ngay.

Chi phí

Khoản phải bỏ ra hàng tháng tính trên mỗi mét vuông diện tích căn hộ, và phần lớn người mua không biết mức đó đang cao hay thấp so với khung giá của tỉnh. Điều 151 khoản 2 Luật Nhà ở 27/2023/QH15 đã tách sẵn những gì không được nằm trong giá dịch vụ quản lý vận hành: kinh phí mua bảo hiểm cháy nổ, kinh phí bảo trì, chi phí trông giữ xe, chi phí sử dụng nhiên liệu, năng lượng, nước sinh hoạt, dịch vụ truyền hình, thông tin liên lạc, thù lao Ban quản trị và chi phí dịch vụ khác phục vụ việc sử dụng riêng. Nếu hoá đơn gộp các khoản đó vào một dòng phí quản lý thì bạn đang trả hai lần. Cái mất khi tranh chấp không phải tiền mà là thời gian: họp, gửi văn bản, chờ trả lời.

Lợi ích

Phí quản lý nhà chung cư phải có căn cứ và được công khai phù hợp. Giữ hóa đơn, quyết định của hội nghị cư dân và yêu cầu giải thích khi phí thay đổi.

Pháp luật Việt Nam

Điều 151 khoản 3 điểm b Luật Nhà ở 27/2023/QH15 để giá dịch vụ quản lý vận hành do đơn vị quản lý vận hành và Hội nghị nhà chung cư thoả thuận, thống nhất quyết định, tức không phải một bên tự đặt; khoản 7 điểm b buộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành khung giá và cho áp thẳng mức trong khung khi các bên không thoả thuận được. Điều 86a Nghị định 95/2024/NĐ-CP, bổ sung bởi Điều 24 Nghị định 54/2026/NĐ-CP ngày 09/02/2026, xử lý đúng tình huống đó: không thoả thuận được thì đơn vị quản lý vận hành được tạm thu theo mức của năm liền kề trước đó hoặc mức khác, nhưng không vượt khung giá của tỉnh cho tới khi thoả thuận được. Về chỗ lãi của họ, Phụ lục VII kèm theo Nghị định 95/2024/NĐ-CP mục 2.2 chặn lợi nhuận định mức ở tối đa 10% chi phí dịch vụ nhà chung cư sau khi trừ khoản thu từ kinh doanh diện tích thuộc phần sở hữu chung. Về việc cắt dịch vụ: Điều 3 khoản 8 điểm a Luật Nhà ở đặt việc không đóng kinh phí bảo trì và việc quản lý, sử dụng kinh phí quản lý vận hành không đúng quy định vào nhóm hành vi bị nghiêm cấm, nhưng cả Chương IX Luật Nhà ở lẫn toàn văn Nghị định 95/2024 không có điều nào cho phép ngừng cấp điện, nước hay dừng thang máy để thu phí — Bạn có thể yêu cầu đơn vị quản lý nêu điều khoản cho phép ngừng dịch vụ; Điều 3 cùng Mục 3 Chương IX về tổ chức quản lý vận hành không trao quyền đó. Với điện thì có điều cấm rõ: Điều 9 khoản 6 Luật Điện lực 61/2024/QH15 xếp việc đóng điện, cắt điện trái quy định của pháp luật vào hành vi bị nghiêm cấm, và Điều 49 khoản 2 chỉ cho ngừng hoặc giảm cấp điện trong bốn trường hợp, trong đó trường hợp không trả tiền điện phải theo đúng khoản 4 Điều 48: thông báo hai lần cách nhau không dưới 3 ngày, thời điểm ngừng không quá 10 ngày kể từ thông báo đầu tiên, báo trước 24 giờ; khoản 3 điểm c Điều 48 còn cấm ngừng cấp điện khi khách hàng đang yêu cầu xem xét lại số tiền điện.

Ghi chú

Vì sao mức B: các mức tiền, khung giá và điều cấm đều có số hiệu và đọc được nguyên văn, nhưng câu then chốt của mục — ban quản trị không có quyền cắt điện để thu phí — là suy ra từ chỗ Điều 49 khoản 2 Luật Điện lực liệt kê đủ bốn trường hợp được ngừng cấp điện và từ việc Luật Nhà ở không trao quyền đó, chứ không có một điều nào viết đúng câu ấy; chưa lên A vì còn phải suy luận. Ba cái bẫy người Việt hay sập. Một: tưởng phí quản lý đã gồm tiền điện, nước, chỗ để xe, trong khi khoản 2 Điều 151 tách các khoản đó ra, nên bị thu hai lần mà vẫn tưởng mình chậm phí. Hai: không biết tỉnh có khung giá nên chấp nhận mức do ban quản lý tự đặt, trong khi khoản 7 điểm b cho áp thẳng khung khi không thoả thuận được, và Điều 86a mới chặn mức tạm thu ở trần khung. Ba: ký hợp đồng dịch vụ có sẵn điều khoản được ngừng cung cấp dịch vụ khi chậm phí, rồi chữ ký của bạn biến việc trái luật thành tranh chấp hợp đồng. Bạn không cần miễn cưỡng đóng phí chỉ để yên chuyện: hãy giữ hoá đơn, khung giá của tỉnh và một biên bản có ngày giờ.

Bản dịch sát bản gốc (Trung Quốc) để đối chiếu

Chi phí

Không tốn tiền. Gọi điện hoặc viết đơn khiếu nại, vài chục phút. Công ty quản lý không sửa mà bạn muốn đòi bồi thường thì phải ra toà khởi kiện

Nói đơn giản

Công ty quản lý không được cắt nước, cắt điện, cắt sưởi, cắt gas để ép bạn đóng phí dịch vụ; gặp chuyện này thì khiếu nại lên cơ quan quản lý nhà đất địa phương. Công ty quản lý đã cung cấp dịch vụ theo thoả thuận thì bạn không được lấy lý do "không dùng" để không đóng; nợ mãi không đóng thì họ có thể kiện. Phần họ tự ý thu thêm, thu trùng thì bạn có thể không đóng, đã đóng thì đòi lại được.

Lợi ích

Điều 944 Bộ luật Dân sự Trung Quốc có ba ý. Ý thứ nhất, nguyên văn: "Bên cung cấp dịch vụ quản lý không được dùng cách ngừng cấp điện, cấp nước, cấp nhiệt, cấp khí đốt… để đòi phí dịch vụ quản lý." Ý thứ hai: công ty quản lý đã cung cấp dịch vụ theo thoả thuận thì chủ nhà không được lấy lý do "không nhận hoặc không cần nhận" dịch vụ để từ chối đóng phí. Ý thứ ba: chủ nhà đóng trễ, công ty quản lý có thể đôn đốc bạn đóng trong một thời hạn hợp lý. Hết thời hạn mà vẫn không đóng thì công ty quản lý có thể khởi kiện hoặc đề nghị trọng tài. Điều lệ quản lý dịch vụ nhà (Trung Quốc) cũng ghi rõ: chủ nhà đóng phí trễ thì ban đại diện chủ nhà phải đôn đốc bạn đóng trong thời hạn. Quá hạn vẫn không đóng thì doanh nghiệp dịch vụ quản lý có thể khởi kiện ra toà. Khiếu nại thì gửi cơ quan quản lý hành chính nhà đất của chính quyền từ cấp huyện trở lên (Trung Quốc); điều lệ yêu cầu các cơ quan này xử lý khiếu nại của chủ nhà kịp thời. Giải thích tư pháp của Toà án Nhân dân Tối cao (Trung Quốc) ghi rõ: công ty quản lý tự ý mở rộng phạm vi thu phí, nâng mức phí hoặc thu trùng, thì bạn có thể lấy điều đó làm lý do không đóng. Khoản phí trái quy định đã đóng thì có thể đòi trả lại

Mức bằng chứng

A

Ghi chú

Luật cấm công ty quản lý dùng việc cắt nước cắt điện làm cách đòi phí dịch vụ. Còn nợ chính tiền nước, tiền điện, tiền gas thì khác. Đơn vị cấp điện đã đôn đốc mà trong thời hạn hợp lý bạn vẫn không đóng, thì có thể ngừng cấp điện theo trình tự nhà nước quy định, phải báo trước cho bạn. Cấp nước, cấp khí đốt, cấp nhiệt làm tương tự. Điều lệ còn quy định các đơn vị cấp nước, điện, khí đốt, nhiệt thu tiền thẳng từ người sử dụng cuối cùng. Công ty quản lý cắt nước cắt điện gây thiệt hại mà bạn muốn đòi bồi thường thì phải ra toà khởi kiện. Xét xử sơ thẩm theo thủ tục thông thường theo quy định phải xong trong 6 tháng, có thể gia hạn, thủ tục rút gọn 3 tháng; phí luật sư thường tự chịu. Thuê nhà mà bị chủ nhà cắt nước cắt điện ép dọn đi, xem mục 2 (cắt nước cắt điện, thay khoá). Lợi ích xếp mức trung bình là theo nhận định: phí dịch vụ một năm vài trăm đến vài nghìn nhân dân tệ, thiệt hại do cắt sưởi, cắt nước không có thống kê chung.

Phần này lấy từ bản luonglb/song-dang-tien.

Nguồn · 1

1. Luật Nhà ở 27/2023/QH15 ngày 27/11/2023, Công báo số 37 và 38 ngày 08/01/2024 cùng Công báo số 39 và 40 ngày 08/01/2024 (Điều 3 khoản 8 điểm a, Điều 151 khoản 2, 3, 7) — congbaocdn.chinhphu.vn/CongBaoCP/VanBan/2023/… và congbaocdn.chinhphu.vn/CongBaoCP/VanBan/2023/… ; Nghị định 95/2024/NĐ-CP ngày 24/7/2024 quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở, Công báo số 907 và 908, 909 và 910, 911 và 912 ngày 10/8/2024 (Phụ lục VII mục 2.2) — congbaocdn.chinhphu.vn/CongBaoCP/VanBan/2024/… ; Nghị định 54/2026/NĐ-CP ngày 09/02/2026, Công báo số 121 ngày 25/02/2026 (Điều 24, bổ sung Điều 86a Nghị định 95/2024/NĐ-CP) — congbaocdn.chinhphu.vn/180507251028987904/202… ; Luật Điện lực 61/2024/QH15 ngày 30/11/2024, bản toàn văn trên Cổng thông tin điện tử Chính phủ (Điều 9 khoản 6, Điều 48 khoản 3 điểm c và khoản 4, Điều 49 khoản 2) — xaydungchinhsach.chinhphu.vn/toan-van-luat-di… . Tra ngày 3/11/2026.