Nhà hình thành trong tương lai: đặt cọc không quá 5%, thanh toán theo tiến độ, có thư bảo lãnh mới chuyển tiền

Trước khi ký, hỏi ba con số: đặt cọc không quá 5% giá bán, lần đầu không quá 30%, tổng trước khi nhận nhà không quá 70%. Chưa cầm thư bảo lãnh của ngân hàng trong tay thì chưa thanh toán đồng nào theo hợp đồng.

Chi phí

Bạn không phải trả phí nào để kiểm ba con số này, nhưng chính chúng là tiền thật: đặt cọc tối đa 5% giá bán, lần thanh toán đầu tối đa 30% giá trị hợp đồng đã tính cả tiền đặt cọc, tổng thu trước khi bàn giao tối đa 70% — hạ còn 50% nếu bên bán là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, và trần cuối là 95% khi bạn chưa có giấy chứng nhận. Cái mất khi làm sai: phần vượt trần chỉ đòi lại được bằng kiện, còn 10 ngày làm việc chờ thư bảo lãnh là thời gian bạn đứng ngoài.

Lợi ích

Đặt mua nhà hình thành trong tương lai đòi hỏi kiểm tra điều kiện mở bán, khoản cọc, tiến độ và bảo lãnh. Không trả số tiền lớn chỉ vì dự án có hình ảnh đẹp.

Pháp luật Việt Nam

Điều 23 khoản 5 Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15 chặn đúng chỗ dễ mất tiền nhất: chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chỉ thu khi nhà đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, và thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán. Khoản 4 điểm d cùng điều cấm chủ đầu tư ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, hợp đồng mua bán, nên tờ giấy bạn ký phải mang tên và con dấu của chủ đầu tư, không phải của sàn phân phối. Điều 25 khoản 1 quy định tiến độ: thanh toán nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc, các lần sau phải phù hợp tiến độ xây dựng, tổng không quá 70% trước khi bàn giao, và 50% nếu bên bán là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài; khoản 3 chặn phần đuôi ở mức 95% khi bạn chưa được cấp giấy chứng nhận. Điều 26 khoản 1 buộc chủ đầu tư phải được ngân hàng thương mại trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài chấp thuận cấp bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính trước khi bán; khoản 3 cho bạn quyền chọn có hoặc không có bảo lãnh và buộc việc từ chối phải bằng văn bản ngay khi ký; khoản 6 buộc chủ đầu tư cung cấp thư bảo lãnh trong 10 ngày làm việc kể từ ngày ký hợp đồng và chỉ được nhận tiền sau khi bạn đã nhận thư bảo lãnh; khoản 8 loại nhà ở xã hội khỏi cơ chế này. Điều 48 khoản 2 buộc tiền thanh toán đi vào tài khoản của chủ đầu tư mở tại tổ chức tín dụng trong nước, nên số tài khoản cá nhân của nhân viên bán hàng không phải đường hợp lệ. Phía nghị định, Điều 4 khoản 2 điểm c Nghị định 96/2024/NĐ-CP đưa văn bản cam kết phát hành bảo lãnh vào nhóm thông tin chủ đầu tư phải công khai trước khi ký, Điều 8 khoản 4 cho cơ quan quản lý 15 ngày để trả lời về việc nhà đủ điều kiện bán, và Điều 12 khoản 2 Nghị định 54/2026/NĐ-CP đã đổi cụm từ trong mẫu hợp đồng từ "thỏa thuận cấp bảo lãnh" thành "văn bản cam kết bảo lãnh".

Ghi chú

Vì sao mức B: ba con số 5%, 30%, 70% và trần 95% là câu chữ đọc được trong điều luật có số hiệu, nghĩa vụ cấp thư bảo lãnh cũng nằm trong luật chứ không phải thông lệ, nên phần hướng dẫn đứng trên văn bản. Chưa lên A vì không có số liệu Việt Nam nào công bố tỷ lệ người mua thực sự lấy lại được tiền qua thư bảo lãnh, và giá trị của thư còn phụ thuộc vào việc ngân hàng bảo lãnh còn hoạt động cùng nội dung cam kết hay không. Ba cái bẫy người Việt hay sập. Một: ký hợp đồng đặt cọc với sàn giao dịch hoặc đại lý phân phối vì tin câu "sàn là đơn vị phân phối chính thức", trong khi khoản 4 điểm d cấm chủ đầu tư ủy quyền ký, nên chữ ký đó không ràng buộc chủ đầu tư và tiền đặt cọc không có chỗ đòi. Hai: đóng tới 95% để hưởng chiết khấu "thanh toán nhanh", trong khi trần trước bàn giao là 70%, nên đến lúc tiến độ trượt thì không còn khoản nào để giữ lại và mọi tranh chấp phải chờ toà. Ba: coi bảo lãnh là mặc định, không đọc thư bảo lãnh, cũng không biết khoản 3 cho phép chính mình từ chối bảo lãnh bằng văn bản — nên hợp đồng có thể ghi "không bảo lãnh" mà người mua vẫn tưởng mình đã được bảo vệ. Không phải cứ có thư bảo lãnh là căn nhà đúng diện tích hay đúng chất lượng: ngân hàng chỉ trả tiền theo thư khi chủ đầu tư không bàn giao nhà, còn điều kiện bán và hiện trạng căn hộ phải kiểm bằng giấy tờ trước khi ký.

Bản dịch sát bản gốc (Trung Quốc) để đối chiếu

Chi phí

Không tốn tiền. Trước khi ký, xem qua giấy phép bán trước; trước khi trả tiền, đối chiếu tài khoản; mất vài phút. Khó ở chỗ khi nhân viên bán hàng bảo chuyển vào tài khoản khác, bạn phải kiên quyết không chuyển

Nói đơn giản

Nhà chưa xây xong là nhà đang xây mà đã đem bán. Không có giấy phép bán trước thì chủ đầu tư không được bán, cũng không được thu tiền đặt cọc. Tiền trả lần đầu và tiền vay của bạn, theo quy định phải vào hết tài khoản giám sát, đến khi nhà đủ điều kiện giao mới gỡ giám sát. Tiền chuyển vào tài khoản khác thì nằm ngoài lớp bảo vệ này.

Lợi ích

Nhà chưa xây xong, trong văn bản pháp luật gọi là bán trước nhà ở thương mại, tức chủ đầu tư bán trước cho bạn căn nhà đang xây. Tháng 8/2026, Bộ Nhà ở và Xây dựng Đô thị Nông thôn, Bộ Tài nguyên Thiên nhiên và Tổng cục Giám sát Quản lý Tài chính Quốc gia (Trung Quốc) ra văn bản quy định: "Tiền mua nhà mà người mua trả, như tiền trả lần đầu, tiền vay mua nhà ở cá nhân, phải gửi toàn bộ vào tài khoản giám sát tiền." Nhà nghiệm thu hoàn thành, nước, điện, gas, sưởi đủ điều kiện giao thì mới gỡ giám sát. Chủ đầu tư phải ghi rõ trong hợp đồng mua nhà quyền và trách nhiệm về việc gửi tiền mua nhà vào tài khoản giám sát. Chủ đầu tư vi phạm, không giao nhà đúng hạn thì bạn được chấm dứt hợp đồng theo thoả thuận. Chủ đầu tư phải trả lại tiền theo hợp đồng và chịu trách nhiệm vi phạm. Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc và Tổng cục Giám sát Quản lý Tài chính Quốc gia cùng lúc quy định: khoản vay mua nhà ở cá nhân để mua nhà bán trước do ngân hàng chuyển thẳng vào tài khoản giám sát tiền bán trước của dự án. Văn bản của ba cơ quan năm 2022 đã ghi rõ: tiền đặt cọc, tiền trả lần đầu và tiền vay thế chấp "phải gửi thẳng toàn bộ vào tài khoản giám sát". Dự án chưa có giấy phép bán trước thì chủ đầu tư không được bán trước, cũng không được thu tiền đặt cọc bằng cách đăng ký mua, đặt chỗ, bốc số, phát thẻ VIP. Hợp đồng bán trước ký khi chưa có giấy phép bán trước bị toà xác định vô hiệu. Trước khi khởi kiện mà chủ đầu tư đã có giấy phép thì có thể được công nhận có hiệu lực. Tiền trả ra ngoài tài khoản giám sát thì không nằm trong cơ chế giám sát này. Cùng văn bản năm 2026 còn quy định: dự án bán theo kiểu nhà đã xây xong, sau khi có giấy phép thi công, chủ đầu tư được thu trước "một ít tiền đặt cọc". Tiền đặt cọc do cơ quan giám sát tiền nhà ở giám sát, gửi trong "tài khoản giám sát tiền đặt cọc" mở ở ngân hàng chủ trì của dự án; nhà đủ điều kiện giao mới gỡ giám sát

Mức bằng chứng

A

Ghi chú

Dự án đã có giấy phép quy hoạch công trình xây dựng trước ngày 28/8/2026 thì điều kiện bán trước và giám sát tiền theo quy định cũ của từng địa phương. Tiền trả lần đầu và tiền vay phải vào tài khoản giám sát, văn bản năm 2010 và năm 2022 đều đã yêu cầu. Dự án bán theo kiểu nhà đã xây xong mà chủ đầu tư thu trước một ít tiền đặt cọc trong lúc xây, quy định mới bắt tiền đặt cọc vào tài khoản giám sát tiền đặt cọc. Tên và số tài khoản giám sát lấy theo hợp đồng mua nhà; trước khi trả tiền, đối chiếu một lượt. Hợp đồng bị xác định vô hiệu mà chủ đầu tư không trả tiền thì phải ra toà khởi kiện. Xét xử sơ thẩm theo thủ tục thông thường theo quy định phải xong trong 6 tháng, có thể gia hạn; phí luật sư thường tự chịu. Tiền mua nhà cũ trả thế nào, xem mục 7 (tài khoản tiền gửi chuyên dùng cho tiền giao dịch).

Phần này lấy từ bản luonglb/song-dang-tien.

Nguồn · 1

1. Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15 ngày 28/11/2023, được sửa đổi, bổ sung bởi Luật 43/2024/QH15 ngày 29/6/2024, hợp nhất tại Văn bản hợp nhất 06/VBHN-VPQH ngày 21/02/2025, hiệu lực từ 01/8/2024 (Điều 23 khoản 4 điểm d và khoản 5, Điều 25 khoản 1 và khoản 3, Điều 26 khoản 1, 3, 6, 8, Điều 48 khoản 2) — vbpl.vn/van-ban/chi-tiet/luat-kinh-doanh-bat-… ; Nghị định 96/2024/NĐ-CP ngày 24/7/2024 quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản (Điều 4 khoản 2 điểm c, Điều 8 khoản 4) — vbpl.vn/van-ban/chi-tiet/nghi-dinh-so-96-2024… ; Nghị định 54/2026/NĐ-CP ngày 09/02/2026 sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định trong lĩnh vực nhà ở, kinh doanh bất động sản, Chương I, hiệu lực từ 09/02/2026 (Điều 12 khoản 2) — vbpl.vn/van-ban/chi-tiet/nghi-dinh-so-54-2026… . Tra ngày 3/11/2026.