Hợp đồng mẫu và phụ lục: in bản đã công khai ra, so từng dòng, và ký phụ lục cùng lúc với hợp đồng

Tải bản hợp đồng mẫu chủ đầu tư đã công khai, in ra, rồi bắt họ đánh dấu mọi chỗ khác bản mẫu. Phụ lục thì ký cùng lúc với hợp đồng, ghi rõ phụ lục sửa điều nào.

Chi phí

Không tốn tiền, tốn một buổi in và đọc. Cái mất là thời gian thương lượng: mỗi dòng lệch mẫu bạn phát hiện trước khi ký là một dòng không phải tranh cãi sau khi đã trả tiền. Bản mẫu có 13 nội dung chính nên đọc không dài; chỗ đắt là các phụ lục, vì phụ lục có hiệu lực như hợp đồng và có thể sửa chính những dòng bạn vừa đọc.

Lợi ích

So sánh hợp đồng thực tế với mẫu công khai, đọc các phụ lục về bàn giao, thanh toán và phí phát sinh. Mọi lời hứa quan trọng nên nằm trong văn bản ký.

Pháp luật Việt Nam

Điều 44 khoản 7 Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15 giao Chính phủ quy định các loại hợp đồng mẫu, và Điều 45 khoản 2 buộc chủ đầu tư phải công khai hợp đồng trước khi áp dụng. Điều 46 khoản 1 liệt kê 13 nội dung chính mà hợp đồng mua bán nhà ở phải có, trong đó điểm đ là bảo lãnh của ngân hàng và điểm k là phạt vi phạm — thiếu một trong hai là hợp đồng thiếu nội dung bắt buộc. Điều 44 khoản 4 và khoản 5 tách hai đường công chứng: hợp đồng mà ít nhất một bên là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên, còn hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở mà các bên đều là cá nhân thì buộc công chứng hoặc chứng thực; khoản 6 nói thời điểm có hiệu lực là lúc bên sau cùng ký, trừ khi các bên có thỏa thuận khác. Nghị định 96/2024/NĐ-CP Điều 12 khoản 2 điểm a đặt mẫu hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở tại Phụ lục I; khoản 3 điểm a chỉ cho dùng hợp đồng sau khi đã công khai, điểm c cấm thay đổi nội dung có trong mẫu và chỉ cho bổ sung ở chỗ mẫu để trống, điểm d buộc công khai lại bản đã sửa đổi trước khi ký, điểm đ buộc doanh nghiệp bồi thường thiệt hại nếu dùng hợp đồng khác với bản đã công khai. Bộ luật Dân sự 91/2015/QH13 Điều 403 cho phụ lục hợp đồng hiệu lực như hợp đồng, và khoản 2 nói rõ: phụ lục có điều khoản trái với hợp đồng thì điều khoản đó không có hiệu lực, trừ trường hợp có thỏa thuận khác, mà nếu các bên chấp nhận thì coi như điều khoản trong hợp đồng đã được sửa đổi — nghĩa là chữ ký vào phụ lục chính là cách sửa hợp đồng.

Ghi chú

Vì sao mức B: nghĩa vụ công khai hợp đồng trước khi áp dụng, danh mục nội dung bắt buộc và lệnh cấm sửa nội dung mẫu đều là câu chữ trong luật và nghị định đang có hiệu lực, đọc được nguyên văn, nên đây không phải kinh nghiệm truyền miệng. Chưa lên A vì chưa có văn bản nào quy định mức xử phạt cụ thể cho hành vi dùng hợp đồng khác bản đã công khai, và cũng không có số liệu Việt Nam đo được bao nhiêu tranh chấp phát sinh từ phụ lục. Ba cái bẫy. Một: chỉ đọc bản hợp đồng nhân viên bán hàng đưa, không tải bản công khai, nên không biết mình vừa ký một bản đã bị chèn điều khoản miễn trách nhiệm và không có cách nào đối chiếu về sau. Hai: ký phụ lục để trống, hoặc để câu "các nội dung khác bổ sung sau", trong khi phụ lục có hiệu lực như hợp đồng nên trang giấy trắng đó là chỗ người khác điền thay bạn. Ba: tưởng hợp đồng mua nhà ký xong là đủ, hoặc ngược lại bỏ qua công chứng khi mua lại suất của một cá nhân — với giao dịch giữa hai cá nhân, công chứng hoặc chứng thực là bắt buộc và thời điểm có hiệu lực tính từ lúc hoàn thành công chứng. Không phải hợp đồng đúng mẫu là căn nhà đủ điều kiện bán: điều kiện đó nằm ở văn bản thông báo của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh, và mẫu chỉ bảo đảm hợp đồng không thiếu nội dung bắt buộc.

Bản dịch sát bản gốc (Trung Quốc) để đối chiếu

Chi phí

Không tốn tiền. Khi ký giấy đăng ký mua và hợp đồng chính thức, đọc thêm hai điều khoản. Chủ đầu tư không trả thì phải ra toà khởi kiện

Nói đơn giản

Nộp tiền đặt cọc đăng ký mua mà không ký được hợp đồng chính thức, hoặc không vay được tiền, thì trước hết xem lỗi của ai. Nguyên nhân không ở bạn cũng không ở chủ đầu tư thì chủ đầu tư phải trả lại tiền đặt cọc, hoặc trả lại tiền mua nhà cộng tiền lãi. Sau khi ký mà chính sách siết lại, ngân hàng ngừng cho vay, thường được tính là lỗi không ở bên nào. Bạn có nợ quá hạn trong lịch sử tín dụng, thu nhập không đủ, thì tính là lỗi của bạn, tiền đặt cọc có thể không đòi lại được.

Lợi ích

Giải thích tư pháp của Toà án Nhân dân Tối cao (Trung Quốc) ghi rõ: chủ đầu tư đã thu tiền đặt cọc qua việc đăng ký mua, đặt mua, đặt trước, mà vì nguyên nhân của một bên nên không ký được hợp đồng mua bán chính thức, thì xử lý theo quy tắc đặt cọc. Quy tắc đặt cọc là: bên nộp cọc vi phạm thì mất cọc; bên nhận cọc vi phạm thì trả gấp đôi, xem chương 12 mục 15 (nhận tiền thì ghi là tiền đặt cọc). Vì nguyên nhân không thể quy cho bên nào mà không ký được thì "bên bán phải trả lại tiền đặt cọc cho bên mua". Một điều khác nói về khoản vay. Hợp đồng mua bán thoả thuận trả bằng tiền vay, vì nguyên nhân của một bên mà không ký được hợp đồng vay, khiến hợp đồng mua bán không thực hiện được, thì bên kia được chấm dứt hợp đồng và đòi bồi thường. Vì nguyên nhân không thể quy cho bên nào mà không ký được hợp đồng vay, thì hai bên đều được chấm dứt hợp đồng. Chủ đầu tư phải trả lại tiền gốc mua nhà đã nhận và tiền lãi, hoặc trả lại tiền đặt cọc. Thế nào là không thể quy cho bên nào, điều luật chỉ nêu nguyên tắc; dưới đây là ví dụ của tác giả. Sau khi ký, địa phương siết chính sách cho vay mua nhà, ngân hàng ngừng cho vay, thường được tính là lỗi không ở bên nào. Bạn có nợ quá hạn trong lịch sử tín dụng, thu nhập trên sao kê không đủ, thì tính là lỗi của bạn. Dự án thiếu thủ tục, ngân hàng không cho vay với dự án này, thì tính là lỗi của chủ đầu tư. Hai điều này chỉ áp dụng cho nhà ở thương mại mua từ chủ đầu tư, không áp dụng khi mua nhà cũ

Mức bằng chứng

A

Ghi chú

Thế nào là "không thể quy cho bên nào", khi có tranh chấp thì toà xem tình hình cụ thể mà quyết. Vì vậy trong hợp đồng chính thức phải ghi rõ trả bằng tiền vay, tốt nhất ghi luôn không vay được thì xử lý thế nào. Giấy đăng ký mua đã ghi đủ các nội dung chính của hợp đồng mua bán, chủ đầu tư cũng đã thu tiền mua nhà, thì toà coi nó là hợp đồng mua bán chính thức; khi đó không còn là "không ký được". Chủ đầu tư không trả tiền thì phải ra toà khởi kiện. Xét xử sơ thẩm theo thủ tục thông thường theo quy định phải xong trong 6 tháng, có thể gia hạn, thủ tục rút gọn 3 tháng; phí luật sư thường tự chịu.

Phần này lấy từ bản luonglb/song-dang-tien.

Nguồn · 1

1. Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15 ngày 28/11/2023, sửa đổi, bổ sung bởi Luật 43/2024/QH15 ngày 29/6/2024, hợp nhất tại Văn bản hợp nhất 06/VBHN-VPQH ngày 21/02/2025, hiệu lực từ 01/8/2024 (Điều 44 khoản 4, 5, 6, 7; Điều 45 khoản 2; Điều 46 khoản 1) — vbpl.vn/van-ban/chi-tiet/luat-kinh-doanh-bat-… ; Nghị định 96/2024/NĐ-CP ngày 24/7/2024 (Điều 12 khoản 2 điểm a, khoản 3 điểm a, c, d, đ) — vbpl.vn/van-ban/chi-tiet/nghi-dinh-so-96-2024… ; Nghị định 54/2026/NĐ-CP ngày 09/02/2026, Chương I, hiệu lực từ 09/02/2026 (Điều 4, Điều 12 khoản 2 về Phụ lục XI và Mẫu số 01a, 01b) — vbpl.vn/van-ban/chi-tiet/nghi-dinh-so-54-2026… ; Bộ luật Dân sự 91/2015/QH13 ngày 24/11/2015 (Điều 403) — vbpl.vn/van-ban/chi-tiet/bo-luat-dan-su-so-91… . Tra ngày 3/11/2026.