Trả tiền cọc và tiền thuê: chỉ trả cho người đứng tên trên giấy chứng nhận hoặc người có giấy uỷ quyền, và ghi rõ nội dung chuyển khoản

So tên trên giấy chứng nhận với tên người nhận và tên chủ tài khoản trước khi chuyển tiền. Khác tên thì đòi giấy uỷ quyền. Nội dung chuyển khoản ghi rõ: đặt cọc thuê nhà, địa chỉ, thời hạn thuê. Làm ngay trong ngày ký hợp đồng.

Chi phí

Khoản tiền đi ra là tiền cọc, thường một tới hai tháng tiền thuê, cộng tháng đầu trả trước. Mất thêm vài chục nghìn phí chuyển khoản và một buổi đi xem giấy tờ. Cái đắt nhất là trả nhầm người: khi đó bạn vừa mất tiền, vừa không có hợp đồng ràng buộc chủ nhà, vừa phải trả lần hai nếu muốn ở tiếp.

Lợi ích

Trước khi trả tiền cọc, kiểm tra quyền cho thuê hoặc giấy ủy quyền và thông tin tài khoản nhận tiền. Ghi rõ mục đích chuyển khoản và giữ biên nhận.

Pháp luật Việt Nam

Điều 328 khoản 1 Bộ luật Dân sự 91/2015/QH13 định nghĩa đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng, và khoản 2 quy định nếu bên nhận đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả lại tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ khi có thoả thuận khác — nghĩa là người nhận cọc có nghĩa vụ, nên bạn phải biết mình đang trao tiền cho ai. Điều 141 khoản 1 điểm c giới hạn người đại diện chỉ được giao dịch trong phạm vi nội dung uỷ quyền, và Điều 143 khoản 1 nói giao dịch vượt quá phạm vi đại diện không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của người được đại diện với phần vượt quá, trừ khi người đó đồng ý, biết mà không phản đối trong thời hạn hợp lý, hoặc có lỗi. Điều 161 khoản 1 Luật Nhà ở 27/2023/QH15 buộc bên cho thuê nhà ở phải đáp ứng điều kiện về chủ thể theo pháp luật dân sự, và Điều 163 khoản 1 và khoản 4 buộc hợp đồng ghi họ tên, địa chỉ các bên cùng thời hạn, phương thức thanh toán. Điều 9 khoản 4 Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15 xếp cá nhân cho thuê dưới mức quy mô nhỏ vào nhóm không phải tuân thủ luật này, tức không có cơ chế tài khoản giám sát hay sàn đứng ra giữ tiền hộ bạn; Bạn cần tự kiểm giấy tờ để giảm nguy cơ mất tiền.

Ghi chú

Vì sao mức B: hệ quả pháp lý của việc trả tiền cho người không có quyền nhận đọc được nguyên văn trong Bộ luật Dân sự và Luật Nhà ở, không phải lời khuyên; nhưng không có văn bản nào quy định thứ tự kiểm tra giấy tờ trước khi chuyển cọc, và không có số liệu Việt Nam về số vụ mất cọc vì trả nhầm người, nên mục dừng ở B. Ba cái bẫy người Việt hay sập. Một: chuyển tiền cho môi giới vì "anh ấy làm việc với chủ nhà", trong khi không có giấy uỷ quyền bằng văn bản thì khoản tiền đó không ràng buộc chủ nhà, và môi giới chỉ là người giới thiệu. Hai: chuyển vào tài khoản đứng tên vợ, con hoặc em của chủ nhà cho tiện, rồi khi tranh chấp không chứng minh được khoản tiền đã tới tay người cho thuê. Ba: ghi nội dung chuyển khoản mỗi chữ "cọc", không địa chỉ, không thời hạn, nên khi có hai giao dịch trong cùng tháng thì không biết khoản nào ứng với nhà nào . Ngoài ra, đừng áp mức 5% tại khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản cho tiền cọc thuê nhà, vì điều đó chỉ nói về chủ đầu tư dự án thu cọc của người mua, thuê mua nhà hình thành trong tương lai. Bạn không cần tin vào lời hứa miệng rằng "cứ chuyển đi, giấy tờ anh lo"; bạn cần đúng một tờ giấy có tên người nhận tiền trùng với tên trên giấy chứng nhận, hoặc giấy uỷ quyền có công chứng.

Bản dịch sát bản gốc (Trung Quốc) để đối chiếu

Chi phí

Không tốn tiền. Trước khi trả tiền, kiểm tra người nhận, mất vài phút. Khó ở chỗ phải cứng rắn khi môi giới bảo bạn chuyển tiền cho họ

Nói đơn giản

Theo quy định, tiền thuê nhà và tiền cọc không được để môi giới thu hộ, chi hộ; tiền trả thẳng cho chủ nhà. Tiền đi qua tay môi giới một lần là thêm một lần cơ hội cho họ ôm tiền bỏ trốn. Trước khi trả, kiểm tra người nhận có phải người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà không.

Lợi ích

Điều lệ của Quốc vụ viện (Trung Quốc) xếp việc "thu hộ, chi hộ tiền thuê nhà ở, tiền cọc" vào các hành vi bị cấm đối với tổ chức môi giới bất động sản; môi giới không được thay chủ nhà nhận tiền thuê và tiền cọc của bạn. Tiền đi qua tay môi giới một lần là thêm một lần cơ hội ôm tiền bỏ trốn

Mức bằng chứng

A

Ghi chú

Trước khi trả tiền, kiểm tra người nhận có phải người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sở hữu không. Không phải chính chủ thì hỏi cho rõ, và giữ một bản uỷ quyền bằng văn bản. Môi giới chỉ được thu phí dịch vụ môi giới (phí kết nối hai bên)

Phần này lấy từ bản luonglb/song-dang-tien.

Nguồn · 1

1. Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13 ngày 24/11/2015, Công báo số 1243 + 1244 ngày 28/12/2015 (Điều 141 khoản 1 điểm c, Điều 143 khoản 1, Điều 328 khoản 1 và 2): congbao.chinhphu.vn/van-ban/luat-so-91-2015-q… và bản ký datafiles.chinhphu.vn/cpp/files/vbpq/2016/01/… ; Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 ngày 27/11/2023, Công báo số 37 + 38 ngày 08/01/2024 (Điều 161 khoản 1, Điều 163 khoản 1 và 4): datafiles.chinhphu.vn/cpp/files/vbpq/2024/01/… ; Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 ngày 28/11/2023, Công báo số 43 + 44 ngày 08/01/2024 (Điều 9 khoản 4): datafiles.chinhphu.vn/cpp/files/vbpq/2024/01/… . Tra ngày 3/11/2026.