Na entrega do imóvel novo, inspecione na hora e anote os problemas no registro de entrega; vazamento e falha em água e luz, no prazo de garantia do «Certificado de qualidade residencial» («住宅质量保证书»), peça reparo à incorporadora

Na entrega, a incorporadora tem de entregar o «Certificado de qualidade residencial» («住宅质量保证书»). O prazo mínimo legal do construtor, a partir do aceite da obra, é 5 anos para vazamento em banheiro, telhado e fachada, e 2 anos para tubulações de água e luz e acabamento. O prazo que a incorporadora lhe dá não pode ser mais curto do que o que ainda resta ao construtor. Se no prazo ela não reparar ou enrolar, você pode mandar reparar e a conta fica com ela.

Custo

Não custa dinheiro. No dia da entrega, gaste mais duas ou três horas: vá cômodo a cômodo em paredes, piso, portas, janelas e água e luz, e fotografe. Contratar alguém para inspecionar custa à parte.

Benefício

O regulamento do ministério da habitação diz: ao vender residência comercial, a incorporadora deve entregar ao comprador o «Certificado de qualidade residencial» e o «Manual de uso da residência» («住宅使用说明书»). A incorporadora responde pela garantia de qualidade do imóvel vendido; o prazo conta a partir da entrega. O prazo de garantia da residência comercial não pode ser inferior ao prazo que ainda resta no certificado de garantia de qualidade que o construtor deu à incorporadora. Se no prazo surgir problema de qualidade coberto pela garantia, a incorporadora repara e ainda indeniza o dano causado. Dano por força maior ou uso inadequado não é responsabilidade dela. O prazo mínimo do construtor fixa o regulamento do Conselho de Estado, a partir do dia do aceite da obra. Impermeabilização de telhado, banheiro com exigência de impermeabilização, cômodos e fachada contra infiltração: 5 anos. Sistema de aquecimento e de refrigeração: 2 períodos de aquecimento e de refrigeração. Tubulações elétricas, de água e esgoto, instalação de equipamentos e obra de acabamento: 2 anos. Fundação e estrutura principal: o prazo razoável de uso previsto no projeto. A interpretação do Supremo diz que, no prazo de garantia, a incorporadora responde pelo reparo. «Se o vendedor recusar o reparo ou arrastar o reparo além de prazo razoável, o comprador pode reparar por conta própria ou por terceiros. O custo do reparo e os demais danos no período do reparo ficam a cargo do vendedor.» Se o problema de qualidade prejudicar de forma grave o uso normal da moradia, você pode rescindir o contrato e pedir indenização. Se a estrutura principal for verificada como inadequada, também pode rescindir e pedir indenização. Inspecionar cômodo a cômodo no dia da entrega, anotar no registro e fotografar é experiência do autor. Uso inadequado fica fora da garantia; por isso o problema registrado na entrega a incorporadora dificilmente atribui à sua reforma.

Notas

Âmbito e prazo da garantia a incorporadora combina com você no contrato; valem o contrato e o «Certificado de qualidade residencial». Se o escrito for mais longo que o legal, vale o mais longo. O regulamento de venda ainda cita a regra de 1998 sobre o sistema de certificado de qualidade; o prazo mínimo daquele texto não foi obtido aqui, então não se escreve número. Se surgir problema no prazo, avise a incorporadora por escrito e guarde cópia; isso é experiência do autor. Se ela não reparar nem reconhecer, é preciso processar. O rito ordinário de primeira instância começa em 6 meses, o rito sumário em 3 meses, e os honorários do advogado em geral saem do seu bolso. Área e promessa de propaganda que não batem: ver o item 12 (erro de área). Entrega e registro atrasados: ver o item 13 (atraso na entrega). O benefício foi classificado como médio por julgamento: o custo de retrabalho varia muito conforme o imóvel e o problema, sem estatística unificada.

Fontes · 4

1. 建设部 (2001). 商品房销售管理办法（建设部令第 88 号，第三十二、三十三条）. gov.cn/gongbao/content/2002/content_70143.htm
2. 国务院 (2019 修订). 建设工程质量管理条例（第四十条）. flk.npc.gov.cn/detail?id=ff8080816f3cbb3c016f…
3. 建设部 (2000). 房屋建筑工程质量保修办法（建设部令第 80 号，第七、八、十七条）. gov.cn/gongbao/content/2001/content_60677.htm
4. 最高人民法院 (2020 修正). 关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（第九、十条）. court.gov.cn/fabu/xiangqing/282621.html