Se você pagou sinal de reserva ou entrada na compra de imóvel novo, o contrato definitivo não se fechou ou o financiamento não foi aprovado (por exemplo, a política apertou depois da assinatura, ou o banco parou de emprestar) e a culpa não é sua, exija que a incorporadora devolva o dinheiro

Se você pagou o sinal de reserva e o contrato definitivo não fechou, ou o financiamento não foi aprovado, veja primeiro de quem é a causa. Se a causa não está em você nem na incorporadora, ela deve devolver o sinal, ou o preço do imóvel com juros. Política apertada depois da assinatura, ou banco que para de emprestar, em geral não se imputa a nenhum dos dois. Atraso no seu crédito ou renda insuficiente é causa sua; o sinal pode não voltar.

Custo

Não custa dinheiro. Na reserva e no contrato definitivo, leia mais duas cláusulas. Se a incorporadora não devolver, é preciso processar.

Benefício

A interpretação do Supremo diz: se a incorporadora recebeu sinal por reserva, encomenda ou pré-reserva e o contrato definitivo de compra e venda não se fechou por causa de uma das partes, aplicam-se as regras do sinal. A regra do sinal: quem pagou e descumpre não recebe o sinal de volta; quem recebeu e descumpre devolve o dobro; ver o item 15 da seção 12 (receber dinheiro escrevendo «定金»). Se o contrato não se fechou por causa que não se imputa a nenhum dos dois, «o vendedor deve devolver o sinal ao comprador». Outro artigo trata do financiamento. Se o contrato de compra e venda combinou pagamento por financiamento e, por causa de uma das partes, o contrato de financiamento não se fechou e o de compra e venda não pode ser cumprido, a outra parte pode rescindir e pedir indenização. Se o contrato de financiamento não se fechou por causa que não se imputa a nenhum dos dois, qualquer um pode rescindir. A incorporadora devolve o principal do preço recebido e os juros, ou devolve o sinal. O que conta como causa que não se imputa a nenhum dos dois, a lei só enuncia o princípio; os exemplos abaixo são do autor. Política local de crédito imobiliário apertada depois da assinatura, ou banco que para de emprestar, em geral não se imputa a nenhum dos dois. Atraso na sua ficha de crédito, ou extrato de renda insuficiente, é causa sua. Documentação do empreendimento incompleta, com o banco recusando crédito àquele projeto, é causa da incorporadora. Esses dois artigos só valem para imóvel comercial comprado da incorporadora; compra de usado não entra.

Notas

O que conta como «não imputável a nenhum dos dois», em disputa, o tribunal vê pelo caso. Por isso o contrato definitivo deve escrever que o pagamento é por financiamento e, de preferência, o que acontece se o financiamento não for aprovado. Se a reserva já tiver o conteúdo principal de um contrato de compra e venda e a incorporadora já tiver recebido o preço, o tribunal trata esse papel como contrato definitivo; aí não é mais «não chegou a assinar». Se a incorporadora não devolver, é preciso processar. O rito ordinário de primeira instância começa em 6 meses, o rito sumário em 3 meses, e os honorários do advogado em geral saem do seu bolso.

Fontes · 2

1. 最高人民法院 (2020 修正). 关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（第一、四、五、十九条）. court.gov.cn/fabu/xiangqing/282621.html
2. 全国人大 (2020). 民法典（第五百八十六、五百八十七条）. spp.gov.cn/spp/fl/202006/t20200602_463888.shtml