Покупая квартиру на стадии строительства, сначала посмотрите разрешение на предпродажу; задаток, первый взнос и кредит переводите только на счёт надзора, указанный в договоре

квартира на стадии строительства — это квартира, которую продают, ещё не достроив. Без разрешения на предпродажу застройщик не может продавать и не может брать задаток. Первый взнос и кредит по правилам целиком идут на счёт надзора и выходят из-под надзора, только когда квартиру можно передавать. Деньги на другой счёт в эту защиту не попадают.

Стоимость

без затрат. Перед подписью взглянуть на разрешение на предпродажу, перед платежом сверить счёт — несколько минут. Трудно настоять и не перевести, когда продавец просит другой счёт

Эффект

квартиру на стадии строительства в нормативных актах называют предпродажей товарного жилья: застройщик заранее продаёт вам дом, который ещё строится. В августе 2026 года Министерство жилья и городского-сельского строительства, Министерство природных ресурсов и Управление финансового надзора предписали: «первый взнос покупателя, жилищный кредит и другие деньги на покупку целиком зачисляются на счёт надзора за средствами». Надзор снимают после приёмки законченного дома и когда вода, электричество, газ и тепло готовы к передаче. Застройщик в договоре купли указывает права и обязанности по зачислению денег на счёт надзора. Если застройщик нарушил договор и не может сдать в срок, вы можете расторгнуть договор по его условиям. Застройщик возвращает деньги по договору и несёт ответственность за нарушение. Народный банк и Управление финансового надзора одновременно установили: жилищный кредит на квартиру в предпродаже банк платит прямо на счёт надзора за средствами предпродажи этого проекта. В документе трёх ведомств 2022 года уже было написано, что задаток, первый взнос и ипотечный кредит «целиком и напрямую зачисляются на счёт надзора». По проекту без разрешения на предпродажу застройщик не вправе продавать заранее и не вправе собирать задаток через «заявку», «бронь», «очередь» или «VIP-карту». Договор предпродажи без разрешения на предпродажу суд признаёт недействительным. Если разрешение успели получить до иска, договор можно признать действительным. Деньги, уплаченные мимо счёта надзора, в этот надзор не входят. Тот же документ 2026 года ещё говорит: по проектам продажи уже готового жилья после получения разрешения на строительство застройщик может сначала взять «небольшой задаток». Задаток контролирует орган надзора за жилищными средствами и лежит на «счёте надзора за задатком» в банке-организаторе проекта; надзор снимают, когда дом готов к передаче

Примечания

по проектам, которые получили разрешение на строительство по градостроительному плану до 28 августа 2026 года, условия предпродажи и надзор за средствами идут по прежним местным правилам. Что первый взнос и кредит идут на счёт надзора, требовали и документы 2010 и 2022 годов. По проектам продажи уже готового жилья, если застройщик во время строительства берёт небольшой задаток, новое правило требует, чтобы задаток шёл на счёт надзора за задатком. Имя и номер счёта надзора берите из договора купли и перед платежом сверьте. Если договор признали недействительным, а застройщик деньги не возвращает, придётся подавать иск. Обычное производство первой инстанции от 6 месяцев, гонорар адвоката обычно платите вы. Как платить за вторичное жильё, см. пункт 7 (специальный депозитный счёт денег сделки).

Источники · 5

1. 住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局 (2026). 关于完善商品住房销售制度的通知（建房规〔2026〕3 号，第一部分第（二）（三）项，第二部分第（三）项）. gov.cn/gongbao/2026/issue_13026/202610/conten…
2. 中国人民银行、金融监管总局 (2026). 关于改革完善房地产信贷管理推动加快构建房地产发展新模式的意见（银发〔2026〕171 号，第二十二条）. gov.cn/gongbao/2026/issue_13026/202610/conten…
3. 银保监会办公厅、住房城乡建设部办公厅、人民银行办公厅 (2022). 关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知（银保监办发〔2022〕104 号，第二条）. gov.cn/zhengce/zhengceku/2022-11/14/content_5…
4. 住房城乡建设部 (2010). 关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知（建房〔2010〕53 号，第一部分第（一）项，第二部分第（九）项）. gov.cn/gongbao/content/2010/content_1629136.htm
5. 最高人民法院 (2020 修正). 关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（法释〔2020〕17 号修正后文本，第二条）. court.gov.cn/fabu/xiangqing/282621.html