Покупая первое жильё в кредит, сначала берите заём из жилищного накопительного фонда; чего не хватает — добивайте коммерческим кредитом (комбинированный заём), не делайте сразу весь кредит коммерческим

ставка по займу из жилищного накопительного фонда (公积金 — гунцзицзинь) на первое жильё сроком свыше 5 лет — 2.6%; в июне 2026 года ставка новых банковских жилищных кредитов была около 3.1%. На 1000000 юаней на 30 лет полностью через фонд процентов меньше примерно на 96000 юаней, чем полностью через банк. У фонда есть потолок суммы; чего не хватает — добивают коммерческим кредитом, это и есть комбинированный заём.

Стоимость

без затрат. Придётся лишний раз сходить в центр фонда или в банк-агент; выдача может быть на несколько дней позже, чем у одного коммерческого кредита. Нужно уже какое-то время непрерывно платить взносы в фонд

Эффект

Народный банк 7 мая (5) 2025 года снизил ставки по займам из жилищного накопительного фонда; с 8 мая они в силе. На первое жильё свыше 5 лет ставка 2.6%, на срок до 5 лет включительно — 2.1%. На второе жильё свыше 5 лет не ниже 3.075%, до 5 лет не ниже 2.525%. На октябрь 2026 года это всё ещё последнее снижение. Ставку коммерческого жилищного кредита считают как LPR плюс или минус пункты; LPR — котировка процентной ставки кредитного рынка. 20 сентября 2026 года LPR на срок свыше 5 лет была 3.5%. Во втором квартальном отчёте Народного банка по денежной политике за 2026 год написано: в июне «ставка новых выданных личных жилищных кредитов около 3.1%». Сколько можно сэкономить — пример по формуле аннуитета: кредит 1000000 юаней на 30 лет, при 2.6% ежемесячный платёж около 4003 юаней, при 3.1% около 4270 юаней. В месяц меньше примерно на 267 юаней, за 30 лет процентов меньше примерно на 96000 юаней. Если фонд даёт только 600000, а ещё 400000 идут коммерческим кредитом, всё равно выгоднее, чем весь кредит коммерческий: в месяц меньше примерно на 160 юаней, за 30 лет процентов меньше примерно на 58000 юаней. Нижняя граница ставки фонда на второе жильё 3.075% почти совпадает с банковскими 3.1% — экономия небольшая

Примечания

у займа из фонда четыре порога. Сначала нужно достаточно долго платить взносы. В документе трёх ведомств 2014 года, включая Министерство жилья, написано: непрерывно и полностью платить не меньше 6 месяцев; взносы в другом городе можно сложить. Потолок суммы и срок зависят от места: максимум задаёт местный комитет управления фондом. Например в Пекине на первое жильё при одном вкладчике максимум 1200000, и за каждый год взносов можно занять 200000. В Гуанчжоу одному человеку максимум 1000000, срок не длиннее 30 лет; у вторичного жилья возраст дома плюс срок кредита не длиннее 50 лет. При покупке вторичного жилья цену берут как меньшую из цены сетевой регистрации и оценки; если оценка ниже — занять можно меньше. И процедур больше. По положению центр фонда даёт ответ в течение 10 дней после принятия заявления, потом ещё регистрация залога. Что выдача медленнее коммерческого кредита — опыт автора; если продавцу срочно нужны деньги, договоритесь о займе из фонда до подписи. Доля первого взноса по комбинированному займу должна удовлетворять и фонд, и банк. Остаток на счёте фонда можно снять на погашение кредита, см. раздел 5, пункт 3 (фонд не только для покупки жилья). Если кредит уже весь коммерческий, можно просить банк снизить ставку, см. пункт 15 этого раздела (договориться о снижении ставки).

Источники · 8

1. 中国人民银行 (2025). 关于下调个人住房公积金贷款利率的通知（2025 年 5 月 7 日）. gov.cn/zhengce/zhengceku/202505/content_70227…
2. 中国人民银行 (2025). 同上（人民银行官网原文）. pbc.gov.cn/zhengwugongkai/4081330/4406346/469…
3. 全国银行间同业拆借中心受中国人民银行授权 (2026). 贷款市场报价利率（LPR），2026-09-20 公布 5 年期以上 3.50%. chinamoney.com.cn/chinese/bklpr/
4. 中国人民银行 (2026). 2026 年第二季度中国货币政策执行报告. pbc.gov.cn/zhengcehuobisi/125207/125227/12595…
5. 国务院 (2026). 住房公积金管理条例（国务院令第 844 号第三次修订后重新公布，2026 年 9 月 20 日起施行；第九条第（三）项「确定住房公积金的最高贷款额度」，第二十六条「缴存住房公积金的职工，在购买、建造、翻建、大修自住住房时，可以向住房公积金管理中心申请住房公积金贷款」「应当自受理申请之日起10日内作出准予贷款或者不准贷款的决定」，第二十七条）. gov.cn/gongbao/2026/issue_12946/202608/conten…
6. 住房城乡建设部、财政部、中国人民银行 (2014). 关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知（建金〔2014〕148 号，北京住房公积金管理中心转载）. gjj.beijing.gov.cn/web/zwgk61/_300587/_300688…
7. 北京市住房和城乡建设委员会、北京市规划和自然资源委员会、北京住房公积金管理中心 (2026). 关于进一步优化调整本市房地产政策的通知（京建发〔2026〕400 号，第三部分）. gjj.beijing.gov.cn/web/zwgk61/2024zcwj/436433…
8. 广州住房公积金管理中心 (2026). 个人住房公积金贷款服务指南（普通公积金贷款），第十到十二部分. gjj.gz.gov.cn/bsfw/qtfw/content/post_5748060.…