Antes de firmar la vivienda nueva, mire cómo se trata el error de superficie, y fotografíe lo que prometen el folleto, el anuncio y la maqueta

Si el contrato no pacta otra cosa, cuando la superficie inscrita después de la entrega y la del contrato difieren en un 3 % o menos, se ajusta el precio a la superficie real, devolviendo o completando. Si la diferencia pasa del 3 %, usted puede resolver la compra, y el promotor devuelve el dinero más los intereses en 30 días. Una promesa del anuncio sobre las viviendas y los servicios de la urbanización, dicha de forma concreta y que influye en si usted compra, cuenta aunque no esté escrita en el contrato.

Costo

No cuesta dinero. Antes de firmar, mire dos cláusulas más y, de paso, haga fotos o capturas.

Beneficio

El reglamento del Ministerio de Vivienda dice que, si el precio va por superficie, el contrato tiene que escribir qué se hace cuando hay error de superficie. Si el contrato no lo escribe, se aplican estas reglas. «Si el valor absoluto de la ratio de error de superficie está dentro del 3 % (incluido el 3 %), el precio de la vivienda se liquida según la realidad». Si pasa del 3 %, usted tiene derecho a resolver la compra. Si la resuelve, el promotor, en 30 días desde el día en que usted lo pide, devuelve lo ya pagado y paga además los intereses. Si usted no resuelve y la superficie inscrita es mayor que la del contrato, la parte dentro del 3 % la paga usted, la parte que pasa del 3 % la asume el promotor y la propiedad es suya. Si la superficie inscrita es menor que la del contrato, la parte dentro del 3 % se la devuelve el promotor, y la parte que pasa del 3 % se la devuelve por el doble. Del lado del anuncio, la interpretación del Tribunal Supremo dice: el anuncio de venta y el material de promoción, en general, solo le invitan a negociar y no son el contrato. Pero si el promotor describe de forma concreta y determinada las viviendas y los servicios auxiliares dentro del ámbito de la planificación del desarrollo, y eso influye de forma importante en si usted firma y en cuánto es el precio, eso cuenta como contenido del contrato. «Aunque esa explicación y esa promesa no se hayan incorporado al contrato de compraventa de la vivienda comercial, deben ser contenido del contrato», y incumplirlas trae responsabilidad por incumplimiento.

Notas

El 3 % es el modo por defecto cuando el contrato no lo pacta. Si el contrato escribe otra cosa, se sigue el contrato, así que al firmar hay que mirar si esa cláusula ha ensanchado el margen. En la vivienda sobre plano con precio por unidad, el contrato tiene que llevar un plano y escribir el margen de error de las medidas. La regla del anuncio solo cubre las viviendas y los servicios dentro del ámbito de la planificación del desarrollo; lo que queda fuera de ese ámbito no entra. Al modificar la interpretación en 2020 se quitó la regla anterior sobre el error de superficie; la base de ahora es este reglamento del Ministerio de Vivienda. Si el promotor no lo reconoce, hay que demandar ante el tribunal. El procedimiento ordinario de primera instancia empieza en 6 meses. Los honorarios del abogado, en general, los paga usted.

Fuentes · 2

1. 建设部 (2001). 商品房销售管理办法（建设部令第 88 号，第十八、十九、二十条）. gov.cn/gongbao/content/2002/content_70143.htm
2. 最高人民法院 (2020 修正). 关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（第三条）. court.gov.cn/fabu/xiangqing/282621.html